Le marché du multifamily en Floride du Sud continue sur sa lancée après une solide année 2022

Le marché du multifamily en Floride est resté fort en 2022, contrairement à de nombreux autres secteurs immobiliers. Selon un rapport de Cushman & Wakefield, l’année a marqué le deuxième plus grand nombre de ventes d’actifs multifamily dans la région des trois comtés (Miami-Dade, Broward et Palm Beach), avec 631 propriétés vendues pour un total de près de 9 milliards de dollars.

Bien que ce chiffre soit légèrement inférieur aux 11,4 milliards de dollars de ventes en 2021, il reste néanmoins élevé par rapport à sa moyenne historique. Les prix sont restés solides dans les trois comtés du sud de la Floride, ayant tous connu une autre année de ventes moyennes record en termes de prix par lot : Palm Beach a pris la tête avec $385,215 par lot, suivi de Miami-Dade à $350,874 et de Broward à $312,369. Une grande partie de l’activité sur le marché immobilier multifamilial est due à l’afflux de capitaux nationaux, principalement composé d’investisseurs fortunés cherchant à investir en Floride du Sud en transférant des capitaux et en vendant des actifs détenus dans d’autres États.

L’intérêt des investisseurs pour la Floride du Sud, combiné à l’activité de vente dynamique de la région et aux fondamentaux du marché immobilier multifamily, a également entraîné une augmentation continue des loyers. Miami-Dade a connu la plus forte croissance des loyers du pays en 2022, avec une augmentation de 6,8% pour atteindre une moyenne de $2,000 par mois. Broward, enregistrant une croissance de 5,1%, est également apparu dans le top 10 des marchés à la plus forte croissance, avec des loyers moyens de $2,204 par mois. Même Palm Beach s’est glissé dans le top 50 des marchés avec une croissance de ses loyers de 1,7% et un loyer moyen de $2,388 par mois.

Un environnement favorable aux entreprises, un climat et un style de vie très agréable, ainsi que des projets d’infrastructure existants et nouveaux ont attiré davantage de particuliers, d’entreprises et d’investisseurs en Floride du Sud. La région a accueilli 64,374 nouveaux résidents en 2022 et plus de 100 nouvelles entreprises ont choisi de s’y installer. Ces deux facteurs ont contribué à la position unique de la région qui comprend un marché de bureau parmi les plus dynamiques du pays, une croissance de l’emploi et une demande et des prix de location en hausse.

La migration prononcée vers la région continuera d’avoir des implications pour le marché immobilier multifamily. 18,500 nouveaux locataires sont prévu d’immigrer en Floride du Sud chaque année au cours des cinq prochaines années. Le ratio de propriétaires devrait également diminuer légèrement en raison des mensualités d’emprunt qui dépassent désormais largement la moyenne des loyers du marché.

Certains marchés présentent des obstacles majeurs pour accéder à la propriété (notamment Miami), ce qui continuera également à stimuler la demande de la part de la population croissante de locataires en Floride du Sud. Depuis 2018, 49,717 unités de location ont été construites, soit une moyenne de 9,943 unités par an. Pour la même période de cinq ans, l’absorption nette en Floride du Sud a atteint 52,060 unités, soit une moyenne de 10,412 unités par an. La nouvelle offre de location arrivée sur le marché en 2022 pour répondre à la demande actuelle et future a dépassé l’absorption nette de 6,552 unités, entraînant une légère augmentation des taux de vacance dans les trois comtés, à 4,7% à Miami-Dade (en hausse de 1,5% par rapport à 2021), 5,4% à Broward (en hausse de 2% par rapport à 2021) et 6,4% à Palm Beach (en hausse de 1,8% par rapport à 2021).

Le marché immobilier multifamily de la Floride du Sud reste néanmoins en équilibre et devrait se maintenir à mesure que l’activité de construction ralentit en raison de la hausse des coûts et de l’absence d’options de financement attrayantes. Les fondamentaux du secteur restent excellents, et la croissance des loyers est forte malgré une baisse par rapport aux records de 2021. Les investisseurs reconnaissent également qu’il y a encore un potentiel significatif de création de valeur sur les transactions, en particulier celles présentant des loyers sous-évalués.

La deuxième moitié de 2023 devrait voir une activité de transactions accrue à mesure que les marchés de la dette se stabilisent et que plus d’acheteurs et de vendeurs s’alignent sur les prix. Le marché immobilier multifamilial en Floride du Sud continuera, a priori, d’apporter de la sérénité et de la performance à ses investisseurs avec de nombreux experts de l’industrie encore optimistes pour l’année à venir.

Source : Cushman & Wakefield