Les multifamily anciens enregistrent les hausses de loyers les plus marquées

Les immeubles multifamily construits avant 2010 ont affiché une forte croissance de leurs loyers de 4.6% par an en moyenne sur les dix dernières années, contre 3.4% pour les immeubles construits après cette date, selon le broker CBRE.

Cette tendance s’explique notamment par le fait que les immeubles plus anciens ont des loyers moyens moins élevés, et donc un plus fort potentiel de croissance, surtout dans un contexte où la demande de logements s’est intensifiée. Les anciennes propriétés ont également connu moins de volatilité dans leurs variations de loyer à la hausse et à la baisse, ou comme l’indique le rapport, “ont été moins affectées par des chocs externes tels que les récessions”. L’analyse de CBRE étudie la performance annuelle globale des biens multifamily (immeubles d’appartements) depuis 1998 (une période qui a connu trois récessions).

CBRE a également recueilli des informations très utiles pour les investisseurs concernant la trajectoire des loyers futurs en fonction de l’âge des propriétés et des durées de détention. Les analystes ont constaté qu’il fallait deux décennies en moyenne pour que la croissance annuelle des loyers dépasse la moyenne à long terme du marché de 2.7%. La première année après la construction, la croissance moyenne des loyers est de 3.8%. À partir de la troisième décennie, la croissance des loyers s’accélère davantage et atteint son pic entre 3.5% et 4%.

CBRE met cependant en garde les investisseurs sur le fait que, même s’ils comportent le plus fort potentiel de croissance, de nombreux immeubles anciens nécessitent des dépenses de travaux plus élevées que les immeubles récents (toiture, chauffage ou climatisation, fenêtres, etc). Les bâtiments plus anciens peuvent également être dépourvus des équipements modernes qui attirent les locataires les plus qualifiés. Ces équipements comprennent souvent des espaces extérieurs aménagés, des rooftop on encore des barbecues ainsi que l’utilisation de matériaux plus écologiques.

De plus, la gestion des locataires et de la collecte des loyers peut être plus minutieuse pour les actifs les plus anciens, indique le rapport, tout en ajoutant que de tels risques sont souvent pris en compte dans les indicateurs les plus utilisés par les investisseurs (tels que les Cap Rates ou TRI). Pour des acquisitions réussies, les investisseurs qui envisagent des biens plus anciens, doivent s’assurer que les prix sont ajustés en fonction des risques ou s’adosser à des acteurs au track record solide sur le secteur.

Source : GlobeSt