Perspectives pour le multifamily en 2023 : entre prudence et optimisme

Au cours de la conférence du mois de janvier 2023 du Commercial Real Estate Finance Council (CREFC), les différents acteurs du marché du multifamily ont échangé sur leurs attentes pour l’année à venir. Malgré la légère récession qui pourrait se dessiner, la plupart d’entre eux semblaient prudents mais optimistes et leurs projections sont loin d’être négatives.

Il y a encore des capitaux cherchant à investir dans l’immobilier commercial et le multifamily reste un choix d’investissement de premier plan. Le coût accru de l’acquisition des maisons individuelles, couplé à une pénurie généralisée de logements, créent des vents favorables pour les immeubles d’appartements. Même si les activités de vente ont ralenti en 2022, le rythme à la location a, quant à lui, continué à augmenter. Les investisseurs constatent toujours une croissance positive, bien que modérée, des loyers dans les régions où le marché de l’emploi et les taux d’occupation des bureaux restent forts, comme la Floride.

Le lancement de nouveaux projets de développement d’actifs multifamily, qui avait augmenté de manière assez constante en 2022, devrait rester limité par les coûts exorbitant de la construction, les coûts de main-d’œuvre et les nouvelles conditions de financement. Les retards de construction ont un peu diminué en 2022, mais une enquête récente de la National Multifamily Housing Council (NMHC) a révélé que 84% des répondants ont ne sont toujours pas dans les délais. Le département multifamily de Fannie Mae pour janvier 2023 indique : “qu’il y aura vraisemblablement une augmentation modeste du nombre d’unités achevées en 2023, bien que le ralentissement économique puisse créer des frictions supplémentaires.” Sans une construction suffisante pour alimenter l’offre, la pénurie de logements disponibles continuera à stimuler la demande locative sur les logements existants.

Avec l’augmentation des taux d’intérêt de la Fed pour contrôler l’inflation, le marché de la dette actuel est très différent de celui d’il y a un an, ce qui impacte les prix et rend difficile la comparaison des transactions d’aujourd’hui avec celles du premier semestre 2022. La volatilité des taux d’intérêt rend difficile la valorisation des actifs, ce qui a une influence sur les décisions d’emprunt et impacte négativement les volumes de transaction. Avec des taux d’intérêt supérieurs aux taux de rendement, certains prêts à court terme pourraient entraîner des difficultés et forcer certains propriétaires à mettre leurs propriétés en vente à des prix décotés.

Fannie Mae et Freddie Mac ont publié leurs perspectives pour le marché du multifamily en 2023, prévoyant tous les deux une légère baisse des taux d’occupation à l’échelle nationale. Selon leur perspective pour 2023, Freddie Mac prévoit un début d’année lent avec une accélération modérée au second semestre. Freddie Mac prévoit une augmentation des loyers de 3,5% et une hausse des taux de vacance à 5,1%. Fannie Mae prévoit une augmentation des taux de vacance à 6%, mais note “qu’en raison des taux hypothécaires élevés et de la pénurie générale de logements au niveau national, de nombreux locataires n’accéderont pas à la propriété dans un avenir proche, ce qui maintiendra les solides fondamentaux des multifamily cours de la seconde moitié de l’année.”

Source : GlobeSt, Commercial Real Estate Finance Council