Plus de $200 milliards prêts à être déployés sur les actifs distressed

La société d’analyse de données Preqin estime qu’il y a plus de 205 milliards de dollars actuellement prêts à être déployés sur de l’investissement dans les actifs immobiliers commerciaux aux États-Unis. Pendant ce temps et dans tous les secteurs, les prix ont chuté en moyenne de 16% depuis leurs sommets en mars 2022, selon les données de Green Street. Cependant, le point le plus bas n’est pas attendu avant six à douze mois, selon le Wall Street Journal – et les opportunités d’acheter à des prix fortement réduits ne sont pas réparties uniformément entre les secteurs, comme ce fut le cas après la crise financière de 2008.

Les investisseurs qui veulent acheter des actifs en difficulté sans attendre s’orienteront probablement vers le secteur du bureau. Avec un taux d’occupation avoisinant les 48% (selon la Kastle Systems 10-city average), les bureaux ont perdu 31% de leur valeur depuis le pic de mars 2022. Les valeurs des biens multifamily ont, elles, chuté de 14% pour l’année se terminant en juin après avoir augmenté de 25% l’année précédente, selon les données de CoStar.

L’écart entre l’offre et la demande qui se reflète sur les transactions immobilières multifamily aux États-Unis, selon MSCI, indique que les vendeurs attendent des prix qui ne sont plus soutenus par les conditions actuelles du marché. Selon les données de juillet, l’écart était de 11%, le plus large depuis 2012.

Le secteur industriel continue de bien se porter. Selon les données de MSCI, les prix demandés par les vendeurs de biens industriels étaient seulement environ 2% plus élevés que ce que les acheteurs étaient prêts à payer en juillet.

Les investisseurs qui attendent une vague de propriétés en difficulté et de saisies pour déclencher des ventes massives ont cependant reçu un indicateur fort la semaine dernière de Newmark, qui a projeté que 626 milliards de dollars sur un total estimé de 1,400 milliards de dollars de prêts immobiliers commerciaux arrivant à échéance entre 2023 et 2024 sont “potentiellement en difficulté”.

Cependant, bien qu’un tsunami de dettes CMBS soit prévu dans les trois prochaines années, le niveau de distress devrait se trouver très en dessous de celui de 2010, lorsque le total combiné des prêts CMBS en difficulté et saisis a atteint près de 200 milliards de dollars.

Au deuxième trimestre 2023, 8 milliards de dollars d’actifs supplémentaires sont devenus en difficulté, portant le total à 71.8 milliards de dollars, selon MSCI.

Les rendements des bons du Trésor à 10 ans sont surveillés de près en tant qu’indicateur clé des valorisations immobilières en baisse. Le taux des bons du Trésor à 10 ans a atteint 4.35% le 21 août, son niveau le plus élevé depuis 2007, et presque le double de la moyenne de 2.24% au cours des 10 dernières années.

Selon Richard Barkham, économiste en chef mondial de CBRE, des preuves économétriques suggèrent que chaque augmentation de 100 points de base des taux d’intérêt à long terme entraîne une augmentation de 60 points de base des taux de capitalisation immobilière.

“Ainsi, une hausse prévue du taux à 10 ans à 4.75% contre 2,2% provoquerait une augmentation de 150 points de base (1.5%) du taux de capitalisation moyen. Dans ce scénario, un actif de premier ordre échangeant à un taux de capitalisation de 4,5% échangerait maintenant à un taux de capitalisation de 6%, équivalent à une baisse d’environ 25% des valeurs patrimoniales”, a déclaré Barkham.

Sources : GlobeSt, Preqin, MSCI, Green Street, CBRE, Wall Street Journal, CoStar