Analyse : Quel est l’impact des migrations massives d’entreprises, de capital et de travailleurs en cours vers le Sud-Est de la Floride ?

Au cours de l’année 2020 et en pleine crise pandémique, un nombre sans précédent d’investissements, de déménagements et de délocalisations d’entreprises ont été réalisés en Floride du Sud-Est. Les entreprises technologiques qui viennent d’arriver sur le marché s’installent maintenant à Miami plutôt qu’en Californie. Des milliardaires s’installent régulièrement dans la région, notamment à Palm Beach. Les investisseurs immobiliers achètent massivement, notamment dans le comté de Broward (Fort Lauderdale). Tous ces acteurs propulsent la région vers la reprise économique.

Cette tendance se caractérise en trois catégories que nous allons analyser dans cet article : les capitaux, les entreprises et les personnes.

Capitaux : des niveaux d’investissements historiques dans la région

Les capitaux ont trouvé leur place en Floride du Sud à un rythme accéléré. La région a connu une vague d’investissements de la part d’investisseurs à la recherche de rendements plus élevés et de fondamentaux plus sécuritaires, mais aussi de nouvelles types d’opportunités notamment concernant le capital investissement. En fait, le capital levé pour financer des startups dans la région est à son plus haut niveau depuis dix ans.

De manière générale, le volume mensuel de capital déployé sur l’immobilier commercial du sud de la Floride a atteint son plus haut niveau depuis deux ans en décembre, avec près de 2,6 milliards de dollars d’activité, selon les données de Real Capital Analytics. Certes, cela peut s’expliquer en partie par une accumulation de capital après une baisse significative de l’activité en avril et mai liée au COVID-19. Mais le marché a également accueilli massivement de nouveaux investisseurs, en particulier pour les actifs immobiliers “Multifamily”.

La dynamique s’est poursuivie en 2021, lorsqu’un fonds géré par Blackstone Group a acheté les immeubles 2 et 3 de MiamiCentral dans le centre-ville de Miami. Cette transaction met en lumière le potentiel de la Floride pour les investisseurs institutionnels : il s’agit du premier investissement majeur de Blackstone dans des bureaux en Floride du Sud, ce qui est un signal très fort pour l’avenir. Également, en raison de l’augmentation de la valeur de l’actif, le prix d’achat pour Blackstone a été 44 % plus élevée que lors de la dernière vente de l’actif en 2019.

En ce qui concerne le capital d’entreprise, environ 6 milliards de dollars ont été levés à travers tous les stades de financement en 2020, soit le double du montant de 2019. Cela comprenait une hausse de 33% des investissements des entités de capital-risque. C’est un chiffre qui devrait fortement augmenter en 2021, car plusieurs nouvelles sociétés de financement, telles que Pareto Holdings et Florida Funders, vont miser sur le sud de la Floride. Il y a également un fort potentiel d’augmentation des investissements sur les acteurs locaux. Par exemple, SoftBank a prévu 100 millions de dollars de fonds spécifiquement destinés aux startups de Miami.

La Floride attire les entreprises des quatre coins du Pays grâce à son environnement unique

Les entreprises reconnaissent la Floride du Sud comme une ville mondiale connectée, qui est résolument plus favorable aux affaires que les principaux marchés côtiers qui ont une réglementation restrictive et des taxes commerciales plus élevées. Par le passé, les propositions de transfert vers le sud de la Floride pour réduire les coûts ont été mises en balance avec la disponibilité de la main-d’œuvre, mais dans le monde actuel du travail à distance, cet équilibre a été modifié. De plus, le vivier de talents exceptionnellement diversifié du sud de la Floride continue de croître, même pendant la pandémie.

En 2020, le nombre de nouveaux locataires sur le marché a explosé en Floride du Sud-Est. Les professionnels de l’immobilier font état de “niveaux sans précédent” d’activité, qu’il s’agisse de déménagements complets de sièges sociaux, de sociétés déplaçant une division ou simplement d’expansion sur le marché. En conséquence, les loyers demandés à Miami et dans tout le sud de la Floride sont restés relativement stables, bien que d’autres marchés aient connu des réductions importantes.

De plus, Miami est le seul marché de bureaux aux États-Unis qui devrait connaître une augmentation des loyers au cours des deux prochaines années, selon un rapport récent de CBRE. Autre point clé, pour les occupants de bureaux déjà présents sur le marché, relativement peu ont mis en place des stratégies de réduction des effectifs. L’espace de sous-location dans le sud de la Floride est resté relativement stable à seulement 2,4 % du marché, ce qui est nettement inférieur à la moyenne des 10 premiers marchés américains, qui est de 3,7 %.

La Floride du Sud-Est est devenue un des principales destinations migratoires des USA

Les particuliers, en plus de venir s’y installer massivement, investissent également en Floride du Sud-Est. L’absence d’impôt sur le revenu de l’État et son fabuleux bassin d’emploi attirent des travailleurs dans la région, que ce soit les classes-moyennes à la recherche d’une meilleure qualité de vie ou les ménages fortunés qui continuent à s’installer et à se développer dans la région.

La relocalisation de plusieurs investisseurs en capital-risque dans le domaine des technologies et de nombreuses sociétés financières à fortement contribué à attiré de plus en plus de cerveaux et d’investisseurs privés dans la région.

Cet intérêt grandissant a eu un impact considérable sur le marché du logement, le volume des ventes en février ayant parfois doublé par rapport au même mois de l’année précédente. Et ce, pour tous les types de logements, qu’il s’agisse de condos ou de maisons unifamiliales, à différents niveaux de prix.

La vitesse croissante de l’activité vers le sud de la Floride est indéniable. Alors que la récession américaine a touché le fond au printemps 2020, une forte reprise économique est maintenant en cours dans tout le pays. Cette reprise a été solide dans le sud de la Floride, en raison de cet intérêt massif pour la région. Cette situation devrait maintenir une confiance élevée dans les années à venir pour les investisseurs venus saisir les opportunités locales.

Sources : CBRE, Real Capital Analytics.