Les retards de paiement des prêts hypothécaires de l’immobilier commercial ont augmenté en novembre. Quels sont les secteurs les plus touchés ?

Les retards de paiement des prêts hypothécaires liés à l’immobilier commercial sont en augmentation aux USA en novembre. En effet, en novembre, 5,7 % des prêts hypothécaires commerciaux étaient en souffrance, contre 5,4 % en octobre selon “The Mortgage Bankers Association”.

Analysons en détail la situation par classe d’actifs afin d’en tirer des conclusions précises concernant l’état du marché immobilier commercial aux USA et les opportunités d’investissement.

Le secteur de l’hôtellerie fait toujours grimper le taux de défaillance moyen

Les hôtels, sans surprise, ont été les plus touchés par la pandémie. Bien que l’on estime qu’il pourrait leur falloir quelques années pour revenir aux chiffres post-pandémie, leur rétablissement est une question économique, qui dépend notamment de la rapidité du déploiement des vaccins. Une fois que les vaccins seront largement répandus, les gens devraient recommencer à voyager.

Le secteur de l’hébergement, où 22,1 % des prêts étaient en souffrance en novembre, a connu le plus de problèmes. En octobre, 21,0 % des prêts du secteur étaient en souffrance.

“Le mois de novembre a vu une légère augmentation des nouveaux prêts en souffrance pour la vente au détail, l’hébergement et les bureaux, mais à des niveaux bien inférieurs à ceux observés au début de la pandémie”, a déclaré Jamie Woodwell, vice-président de la recherche sur l’immobilier commercial de la “Mortgage Bankers Association“.

Les autres secteurs en difficulté : la vente au détail et les bureaux

Dans le secteur de la vente au détail, 12,9 % des prêts étaient en souffrance en novembre, ce qui représente une augmentation par rapport aux 12,0 % d’octobre. Les retards de paiement dans l’immobilier de bureau sont passés de 2,0 % en octobre à 2,4 % en novembre.

Le secteur de la vente au détail était déjà confronté à la concurrence du commerce électronique avant que la pandémie ne frappe. Ce secteur a plus de chemin à parcourir pour faire face aux changements structurels. De nombreux détaillants ont déclaré faillite au cours de la pandémie, et beaucoup ont restructuré et repris le marché avec une empreinte réduite. Le secteur recevra un coup de pouce lorsque l’économie se redressera, mais il doit encore résoudre les problèmes qu’il a rencontrés avant la pandémie, à savoir la transition vers une économie de plus en plus digitalisée.

Les bureaux pourraient également connaître une transition après la pandémie, car de nombreux travailleurs se sont habitués à travailler à domicile. Les entreprises devront décider si elles veulent que leurs employés travaillent à domicile, au bureau ou effectuer une variation entre les deux.

Les secteurs les plus résiliants : l’immobilier industriel et multifamilial

Le secteur industriel a en fait connu une diminution des impayés. En novembre, 2,5 % du solde des prêts immobiliers étaient en souffrance, contre 2,6 % en octobre, selon la MBA. Le secteur a été stimulé par la forte demande de commerce électronique tout au long de la pandémie.

Les retards de paiement du secteur multifamilial, avec 1,6 % de soldes en souffrance en novembre, est resté inchangé par rapport à octobre.

Malgré des taux d’impayés extrêmement bas, le secteur multifamilial est tout de même en difficulté, car le chômage est toujours important et le Congrès ne semble guère disposé à offrir davantage de mesures de relance ou de soutien aux locataires. Sans surprises, ce sont les segment les plus fragiles et les villes/quartiers déjà en difficultés qui sont les plus touchés.

De nombreuses personnes quittent également les zones urbaines en raison de la pandémie, ce qui a mis sous pression les appartements dans ces zones. Les villes du Nord ont également subi un exil fort, notamment au profit de régions telles que la Floride.

Toutefois, il est peu probable que ce segment soient en grande difficulté, a déclaré Sam Isaacson, président de “Walker & Dunlop Investment Partners“. “Walker & Dunlop Investment Partners” (WDIP) est une société d’investissement en immobilier commercial du marché intermédiaire solidement établie, avec une présence nationale aux États-Unis. Fondée en 2006, l’équipe est aujourd’hui composée de 31 professionnels de l’investissement qui gèrent environ 1,2 milliard de dollars. Cependant, d’après Sam Isaacson, les promoteurs seront les plus touchés sur ce segment.

Une fenêtre d’investissement qui a déjà commencé :

Le marché immobilier temporairement en baisse, d’après l‘Indice des prix de l’immobilier commercial de Green Street. En effet, l’étude des prix a montré une variation significative par type de propriété, selon l’indice “tous biens confondus” de Green Street, qui est de 10 % inférieur aux niveaux pré-pandémiques.”Les prix de la plupart des propriétés sont inférieurs de 5 à 15%”, a déclaré Peter Rothemund, directeur général de “Green Street“.

Afin de bénéficier de la fenêtre d’investissement historique qui se présente pour le quatrième trimestre 2020 et le début d’année 2021, le géant de l’investissement immobilier américain “Nuveen” a collecté près de 500 millions de dollars pour investirs dans des actifs immobiliers industriels et multifamiliaux. Parmi ces fonds, 327 millions seront réservés au marché “multifamily” intermédiaire.

D’après les informations du média immobilier américain, “The Real Deal” la crise économique entraînée par la pandémie de COVID-19 représente “l’opportunité du siècle” pour certains géants de l’investissement immobilier. En effet, les Hedge Funds et les fonds de Private Equity auraient $142 milliards disponibles en “poudre sèche”, autrement dit en cash, afin d’investir sur des actifs immobilier aux prix largement décotés. En effet, la crise actuelle a stoppé net 10 années de croissance ininterrompue, en paralysant complètement de nombreuses industries. Comme nous l’avons vu précédemment, le marché immobilier ne s’en est pas sorti indemne et les valeurs sont en train d’être revues à la baisse, offrant plus de pouvoir de négociation aux investisseurs potentiels.

Pour les investisseurs européens, l’opportunité est renforcée par des taux d’intérêts bancaires historiquement bas réduisent l’écart avec les taux français et augmentent considérablement les opportunités de retour sur investissement, ainsi que par un euro/dollar très avantageux à 1.21 (le 15 décembre 2020).

Dans un contexte mondial inédit, les investisseurs à succès seront ceux qui évolueront de manière pragmatique afin de saisir les opportunités de croissance les plus rationnelles. Tournés vers l’avenir, ils comprendront les enjeux de demain et orienteront leurs choix d’investissements avec une vision long-terme.

Le marché immobilier, étroitement corrélé aux fondamentaux économiques et démographiques globaux mais également locaux, offre aujourd’hui des opportunités historiques aux investisseurs européens. Les perspectives de croissance sont importantes, mais le risque est toujours présent. Il convient donc aux investisseurs immobiliers de s’orienter vers des solutions rationnelles afin de profiter d’un timing idéal en toute sécurité.

Sources : Green Street, GRI Club, Duff & Phelps, GlobeSt, The Mortgage Bankers Association.