Le secteur du multifamily profite de la baisse des coûts d’emprunt et de la hausse des taux de capitalisation

Le momentum s’accélère sur le secteur du multifamily et devrait continuer dans cette direction grâce à la baisse des coûts d’emprunt et à la hausse des taux de capitalisation. De nombreux acheteurs étaient en retrait et attendaient que les obstacles liés au financement se dissipent et que les fondamentaux économiques soient plus rassurant, mais selon Marcus & Millichap dans son Q3 multifamily national report, les tendances positives devraient permettre de rétablir le flux des transactions.

Le taux de capitalisation moyen pour les transactions entre juillet 2023 et juin 2024 est passé à 5,8 %, soit une augmentation de 1,10 % par rapport au niveau record de 2022. Il s’agit du taux de capitalisation le plus élevé enregistré depuis 2014. Parallèlement, les prix de vente se stabilisent, car l’incertitude liée au financement s’atténue, ce qui permet aux acheteurs et aux vendeurs de se mettre d’accord sur les termes.

Le taux de vacance est resté stable à l’échelle nationale au cours du premier semestre 2024, après une augmentation de 0,90 % l’année dernière. Les principaux marchés ont connu la vacance la plus stable au cours des 12 derniers mois, en particulier dans les centres-villes. L’activité au niveau institutionnel semble également revenir, avec un volume en hausse dans ce segment en juillet et en août.

Le secteur du multifamily a enregistré une absorption nette de près de 260 000 appartements au cours des deux premiers trimestres de cette année, dépassant de 35 000 unités l’absorption de l’année précédente. La création croissante de nouveaux foyers et la baisse des pressions inflationnistes ont maintenu le taux de vacance national à 5,8 % au début du second semestre 2024, selon le rapport. Cependant, le taux moyen du milieu d’année est resté supérieur de 0,40 % à la moyenne à long terme du deuxième trimestre, la construction historique compensant la forte demande.

Avec environ 1 million d’unités en cours de construction à travers le pays, la pression sur l’offre devrait rester un obstacle à court terme pour le taux de vacance. Cependant, les nouveaux projets de construction de multifamily ont chuté de plus de 18 % d’une année sur l’autre en juillet, et les permis ont diminué de 15 %, indiquant que le développement a probablement atteint son pic.

Les opérateurs ont dû prendre leurs dispositions pour faire face à la concurrence, portant la part des appartements offrant des concessions (remises ou avantage) à 14,1 % en août 2024, soit une augmentation de plus de 5 % d’une année sur l’autre. L’activité de concessions s’est stabilisée parmi les propriétés de classe A après avoir atteint un pic en mars, mais les appartements de classe B et C continuent d’offrir des réductions, selon le rapport.

L’élan du marché a poussé les loyers annuels à augmenter de 4 % pour les prolongations de baux, contre une baisse de 0,8 % pour les nouveaux locataires. Les locataires préfèrent rester en place, car l’accès à la primo-propriété reste difficile. La part des ménages américains pouvant prétendre à un prêt pour une maison au prix médian de Freddie Mac est tombée à seulement 26 % au deuxième trimestre 2024, contre une moyenne d’environ 46 % au cours de la dernière décennie, selon le rapport. Le taux de renouvellement des baux a atteint 54,9 % en août 2024, augmentant de 1,50 % d’une année sur l’autre.

Source : Marcus & Millichap Q3 Multifamily National Report