Zoom sur le secteur du multifamily en février 2023

Le marché du multifamily reste relativement stable deux mois après le début de l’année 2023. Les acheteurs sont prudents, confrontés à des coûts de financement plus élevés et à des prévisions de croissance des loyers révisées à la baisse.

Selon Paul Fiorilla, directeur de recherche chez Yardi Matrix, les taux de capitalisation (taux de rendement moyens auxquels s’échangent les actifs commerciaux sur le marché) ont atteint 5% à la fin de l’année 2022, contre une fourchette de 4% à 4,5% en début d’année.

“À ce jour, la plupart des propriétaires d’actifs multifamily gardent leurs biens, sauf s’il y a une raison de vendre, comme le décès d’un propriétaire, la dissolution d’un partenariat ou un événement financier comme un mortgage arrivant à maturité, créant un besoin de restructuration”, explique Fiorilla.

Selon le rapport, les difficultés financières pourraient augmenter pour les propriétaires en 2023 en raison de plusieurs scénarios, tels que les propriétés financées à des taux historiquement bas ces dernières années arrivant à échéance à des taux plus élevés, les propriétés dont le taux d’intérêt a expiré et qui doivent maintenant faire face à une forte augmentation des paiements mensuels de la dette, et les propriétés connaissant une baisse de performance (augmentations des coûts opérationnels par exemple).

Malgré les défis du secteur, de nombreux investisseurs considèrent le multifamily comme le segment le plus sûr pour déployer du capital. Selon Fiorilla, l’activité des transactions augmentera lorsque les conditions de marché se seront stabilisées et que les acteurs du marché auront plus de certitudes dans leur évaluation des risques.

Les banques ont aussi adopté une attitude plus conservatrice en raison des perspectives de récession. Les emprunteurs sont donc confrontés à des taux en hausse et à une moins grande capacité de négociation.

Certains propriétaires pourraient renoncer au refinancement et vendre leurs actifs

Selon Ian Bel, directeur général et PDG d’Olive Tree Holdings, qui s’exprimait cette semaine dans le média GlobeSt, “une reprise de l’activité de transactions immobilières se dessine durant la seconde moitié de l’année 2023”.

“Étant donné les niveaux actuels des taux d’intérêt et des taux de capitalisation, nous nous attendons à voir une augmentation du nombre de vendeurs qui choisissent de renoncer au refinancement pour mettre leurs actifs sur le marché”, explique Bel.

“Malgré une certaine volatilité des taux, les oscillations sont plus atténuées, offrant ainsi plus de certitude et de visibilité dans le coût de la dette. Nous sommes optimistes quant à cette réduction de la volatilité qui encouragera davantage de prêteurs à entrer sur le marché et, espérons-le, à stabiliser les taux.”

“Lorsque les marchés de capitaux repartiront, la demande des prêteurs sera probablement la plus forte pour des actifs avec les cash-flows les plus stables dans les marchés de Tier 1 (les plus établis des USA)”.

Les vendeurs espèrent toujours recevoir des offres au prix et vendre à des taux de capitalisation de 2021

Selon John Drachman, co-fondateur de Waterford Property Company, le volume de transactions dans le secteur du multifamily retrouvera ses niveaux historiques dans un futur proche.

“L’écart entre ce que les acheteurs sont prêts à payer et ce que souhaitent les vendeurs s’est creusé sur les derniers mois, les acheteurs faisant face à la hausse des taux d’intérêt combinée à des perspectives incertaines, alors que les vendeurs restent dans l’état d’esprit de l’euphorie des dernières années”, a déclaré Drachman.

“De plus, de nombreux vendeurs ont obtenu un financement à taux fixe à long terme entre 2020 et 2022, ce qui ne les incite pas du tout à vendre”.

“Nous verrons une augmentation du volume de transactions en début d’année prochaine lorsque les réalités du cycle économique actuel se feront sentir et que les propriétaires ayant une dette à taux variable à court terme commenceront à ressentir la pression de vendre. Jusque-là, le volume de transactions restera faible”.

Moins de vendeurs pour plus de concurrence entres acheteurs

La bonne nouvelle, c’est qu’avec moins de vendeurs, il y a plus de concurrence pour les actifs sur le marché. Bien que les annonces ne suscitent pas autant d’offres qu’il y a quelques temps, elles attirent toujours l’attention des acheteurs ayant un montant significatif de capital à investir, dont beaucoup sont prêts à acheter comptant.

De nombreux marchés importants à travers le pays continuent de connaître une pénurie logements disponibles à la location. “Avec moins de projets de construction en raison des coûts de développement et de main-d’œuvre plus élevés, nous pouvons nous attendre à voir plus de transactions multifamily plus tard cette année, car la confiance dans le marché est susceptible de revenir à mesure que nous nous adaptons à un environnement de vente stabilisé”.

Regarder à l’horizon sur le secteur du multifamily

Steve Figari, co-fondateur et associé gérant de Shoreham Capital, a déclaré à GlobeSt que malgré un ralentissement global de l’industrie, des marchés tels que la Floride et la région de la Sun Belt connaissent une demande importante.

“Nous nous concentrons sur les zones présentant des dynamiques d’offre et de demande positives et des taux de croissance à long terme”, a déclaré Figari. “Nous examinons également les offres qui pourraient résulter de situations spéciales, y compris de vendeurs en difficultés, où il y a des opportunités de recapitaliser et de repositionner les propriétés.”

Il a déclaré que Shoreham reste engagé dans le secteur du multifamily car “avec cette approche, nous pensons faire émerger avec un portefeuille irremplaçable lorsque les fondamentaux du marché se stabiliseront”.

Les marchés secondaires pourraient être les premiers à attirer les capitaux

Selon Mike Madsen, vice-président des acquisitions chez RealSource Properties, les variations mensuelles des loyers à l’échelle nationale se sont normalisées depuis août, mais sont en retard par rapport à la variation de l’inflation sur 12 mois.

Madsen a déclaré que le soft landing (atterissage en douceur) tant souhaité par la Fed se dessine avec un marché de l’emploi qui reste résilient. Si le conflit Ukraine-Russie s’apaise au cours de la première moitié de l’année, cela pourrait également exercer une pression à la baisse sur les prix de l’énergie, des transports et de la nourriture.

Bien que l’incertitude persiste, les niveaux records de capitaux prêts à être déployés pourraient revenir rapidement sur le marché à la recherche d’une décote par rapport au pic de marché de 2021 et 2022. Le capital pourrait d’abord se tourner vers des marchés secondaires avec de fortes attentes de croissance des loyers sans risque de sur-approvisionnement.

Source : GlobeSt, Yardi Matrix, RealSource Properties, Shoreham Capital, Olive Tree Holdings, Waterford Property Company