Le marché des bureaux de Miami en pleine reprise avec l’arrivée massive d’entreprises durant la crise du COVID-19.

Aux USA, beaucoup d’investisseurs spéculent sur la fin du bureau depuis que le coronavirus a déclenché une révolution du travail à domicile. En effet, le rapport de Newmark sur le marché des bureaux du sud de la Floride pour le troisième trimestre a révélé qu’à Miami, le troisième trimestre a vu le retour sur le marché de plus de 424 000 SF d’approvisionnement. Le secteur des bureaux a ainsi connu sa plus forte correction trimestrielle depuis 2009. Depuis le début de l’année, le comté de Miami-Dade a enregistré plus de 391 000 SF d’absorption négative.

Mais Brian Gale, vice-président de Cushman & Wakefield en Floride, voit les choses différemment pour la Floride du Sud-Est et constate une reprise intéressante de ce secteur.

Une attractivité historique de la Floride pour les entreprises, aujourd’hui en pleine accélération

Le géant Cushman & Wakefield constate qu’historiquement, de nombreux travailleurs déménagent en Floride pour profiter du cadre de vie et de l’absence d’impôts sur le revenu. Mais en 27 ans d’activité, M. Gale n’a jamais vu autant de demande de bureaux en Floride du Sud qu’aujourd’hui.

La directrice exécutive de la Downtown Development Authority, Christina Crespi, a souligné qu’Icahn Enterprises, Starwood Capital, Payless Shoes et Blackstone Group ont tous récemment ouvert des bureaux à Miami ou ont annoncé leur intention de le faire, attirés en partie par les mesures d’incitation que son agence a contribué à mettre en place.

“Nous avons travaillé activement avec les entreprises du Nord-Est pour qu’elles viennent s’installer ici”, a déclaré Mme Crespi. “Nous avons eu, au cours du dernier mois, 15 à 20 entreprises par semaine à qui nous avons parlé. Nous voyons plus de 50 000 pieds carrés de demande là où nous n’avons jamais vu cela auparavant.”

“Si vous gagnez un million de dollars par an et que vous vivez à New York, il vous restera 535 000 dollars après vos impôts”, a déclaré M. Gale. “Si vous vivez à Miami, il vous en restera 640 000 dollars. Cela fait une différence de plus de 100 000 dollars de plus pour vivre dans le sud de la Floride, où la vie y est nettement moins chère.”

M. Gale a également déclaré que Miami est attrayante non seulement pour les Américains qui fuient les états froids et à forte fiscalité, mais aussi pour les étrangers. “Nous disons toujours que lorsque l’Amérique latine ne va pas bien, nous recevons beaucoup de capitaux de fuite ici à Miami”. Quand l’Amérique latine va vraiment bien, nous obtenons également beaucoup d’investissements”. Le capital ne cesse donc d’arriver, peu importe la conjoncture”.

Un marché en pleine transformation

Justin Oates est vice-président de Cain International, une société de développement dont le siège est à Londres. Elle s’est associée au groupe OKO pour la construction du 830 Brickell, un immeuble de bureaux de classe A de 57 étages. Selon M. Oates, le 830 Brickell sera un produit de première classe qui n’a jamais encore existé à Miami, à l’instar de Hudson Yards ou de One Vanderbilt à New York.

“Vous ne verrez pas JP Morgan ou Blackstone par exemple aller dans un immeuble d’époque des années 1960, 1970 ou 1980. Vous devez avoir le meilleur produit de sa catégorie”, a déclaré M. Oates.

Quant aux craintes concernant le changement climatique, M. Crespi a déclaré que la région avait mis en place des codes de construction stricts après l’ouragan Andrew en 1992.

Oates a déclaré que Cain comme de nombreuses autres sociétés ont choisi cette région malgré les risques liés au climat parce que le problème n’est pas du tout unique au sud de la Floride. Il a déclaré que le problème devrait être abordé avec plus de partenariats public-privé combinant technologie et infrastructure, et ce dans toute la partie sud-est des USA notamment.

“J’étais à New York pendant l’ouragan Sandy, et nous avons eu plusieurs immeubles de bureaux dans le bas de Manhattan qui ont été inondés et cela a coûté plusieurs millions de dollars pour déplacer les infrastructures du sous-sol à l’étage”, a déclaré M. Oates. “Miami est déjà en avance sur ce plan, en termes de construction d’immeubles, et c’est un point extrêmement rassurant”.

Un impact positif sur le marché du logement

Jonathan Oringer, fondateur et président exécutif de Shutterstock, Keith Rabois, associé général du Founders Fund, David Blumberg, fondateur de Blumberg Capital, et Emil Michael, ancien directeur commercial d’Uber, ne sont que quelques-uns des leaders technologiques qui ont déménagé dans le sud de la Floride au cours de l’année dernière. Beaucoup d’entre eux ont également établi des bureaux sur place.

“Pour la première fois depuis de nombreuses années, nous recevons davantage d’acheteurs de Californie, en particulier dans le secteur de la technologie”, a déclaré Bill Hernandez, agent chez Douglas Elliman. “S’ils n’ont pas à vivre dans un État à forte fiscalité et que les employés travaillent déjà à domicile, pourquoi ne pas installer le siège de leur entreprise dans un État à faible fiscalité ?”

Les maisons à Miami et Miami Beach peuvent être chères par rapport au reste du pays, mais pas pour les résidents de New York ou de San Francisco. Les acheteurs de Californie et de New York ont augmenté la demande de maisons et d’appartements haut de gammes.

Ces dirigeants amènent généralement avec eux des employés de la technologie, ou prévoient de le faire. L’impact est donc double.

Moishe Mana, l’un des plus grands propriétaires de Flagler Street dans le centre de Miami et à Wynwood, travaille depuis dix ans à attirer des entreprises technologiques à Miami. Il a constaté une plus grande activité sur ce secteur au cours de l’année dernière.

Moishe Mana travaille à la création d’une concentration d’entreprises technologiques dans plusieurs bâtiments autour de Flagler Street après avoir effectué d’importantes rénovations.

Miami doit maintenant renforcer son infrastructure au centre-ville pour soutenir les entreprises technologiques. C’est ce qui sera nécessaire pour faire venir un plus grand nombre de travailleurs du secteur technologique, et pas seulement des cadres.

Jim Angleton, président de la société de technologie financière AegisFS, a déclaré que la région doit encore continuer d’améliorer ses partenariats avec les écoles de technologie pour former les talents.

Sources : Cushman & Wakefield, Newmark, South Florida Business Journal.