News : le marché de la dette immobilière commerciale se relance aux USA

Des indicateurs encourageants

Le nombre de demandes de prêts a augmenté ces dernières semaines aux USA, ce qui devrait entraîner une augmentation des transactions réalisées vers la fin de l’année, selon les dernières recherches du géant CBRE.

Autre signe que le marché pourrait commencer à bouger : les prêteurs alternatifs, qui comprennent les REIT, les sociétés de financement et les fonds de créances, ont représenté 34 % du volume des prêts au troisième trimestre 2020, selon CBRE. Ces sources de capitaux, qui ont accordé un minimum de prêts au cours du deuxième trimestre, ont conclu une série d’accords au cours du troisième trimestre 2020.

“Nous voyons des signes de reprise avec la manière dont les fonds de dette redeviennent actifs”, a déclaré à GlobeSt.com Brian Stoffers, Global President of Debt and Structured Finance for Capital Markets chez CBRE. “Nous avons davantage d’activités de fonds de dette dans les secteurs de produits qui sont en difficulté, comme les hôtels. Nous venons de financer un grand prêt hôtelier avec un fonds d’emprunt, par exemple. Nous voyons les capitaux internationaux revenir, en particulier des banques. De nouveaux investisseurs prennent également place sur le marché. Ce sont donc tous de bons indicateurs”.

Au deuxième trimestre 2020, les banques ont capté plus de 70 % des prêts du trimestre précédent, selon le CBRE. Au troisième trimestre, elles étaient toujours en tête des groupes de prêts non institutionnels en capturant 39 %. Elles ont financé principalement des prêts permanents de cinq à sept ans, concentrés dans les secteurs multifamilial et industriel, avec quelques opérations de bureau et de détail sélectionnées.

Les prêts bancaires se sont principalement concentrés sur les banques locales et régionales de petite taille.

Les sociétés d’assurance-vie ont représenté 22,5 % des prêts hors agence au troisième trimestre 2020. Elles se sont concentrées sur les prêts à faible effet de levier, avec un ratio prêt/valeur moyen d’environ 50 %, pour les actifs de bureau, multifamily et de vente au détail à locataire unique.

De la prudence sur les marché

Les emissions de commercial mortgage-backed security (CMBS) ont ralenti au troisième trimestre 2020, avec 10,4 milliards de dollars. Ces CMBS s’élevaient à 40,4 milliards de dollars à la fin du troisième trimestre, contre 58,7 milliards de dollars pour la même période l’année dernière.

La souscription a été plus prudente pour le deuxième trimestre consécutif au troisième trimestre. Selon CBRE, le ratio moyen de couverture du service de la dette (DSCR) était de 1,59 au troisième trimestre 2020. Cela représente une augmentation significative par rapport à 2019, avec un DSCR à 1,38. Le Ratio Loan To Value (LTV) moyen est de 61,5% au troisième trimestre 2020, une baisse importante par rapport aux 67,2% du troisième trimestre 2019.

L’indice CBRE Lending Momentum, qui suit le rythme des emissions de prêts commerciaux aux États-Unis, a baissé de 39,4 % par rapport à l’année précédente. Mais la reprise de certains prêteurs est un signe que le marché amorce une relance, et les professionnels du secteur sont aujourd’hui de plus en plus optimistes.

Sources : CBRE, GlobeSt.com.