Le besoin de logements “abordables” se renforce en Floride suite au COVID-19

Au cours des derniers mois et malgré la crise sanitaire en cours, nous avons constaté une activité de construction toujours soutenue concernant les logements abordables en Floride du Sud-Est. Ces projets, souvent issus de partenariats public-privé (appelés PPP) répondent à une réelle demande structurelle locale et nationale de logements accessibles pour la classe moyenne. Cette tendance n’est pas nouvelle et s’inscrit dans une dynamique globale qui se généralise depuis plusieurs années. Mais une telle activité en pleine paralysant une grande partie de l’industrie de la construction, démontre de l’importance de ce segment, focus exclusif de Florida Invest, concernant l’avenir du pays.

La crise du logement abordable aux USA :

Aujourd’hui, près d’un tiers des ménages américains, soit 29%, sont considérés comme « lower class » (ou « classe inférieure »), selon le “Pew Research Center” dans un rapport publié en 2018. Cette catégorie est définie comme des adultes dont le revenu annuel du ménage est inférieur aux deux tiers de la médiane nationale.

Ensuite, plus de la moitié des ménages américains, soit 52 %, sont considérés comme appartenant à la « classe moyenne ».

Selon le rapport, les écarts de richesse en 2016 se situaient aux niveaux les plus élevés enregistrés. Selon des données plus récentes du “U.S. Census Bureau”, l’écart entre les riches et les pauvres s’est encore creusé depuis 2016 et a atteint un nouveau record en 2018.

Depuis la crise des “Subprimes”, il est de plus en plus difficile pour la majorité des Américains de devenir propriétaires de leurs logements. En 2018, plus des 2/3 des locataires américains déclarent ne pas pouvoir devenir propriétaire de leur résidence principale, selon l’Association Nationale des Constructeurs d’Habitations. La pénurie de logements, l’aggravation de la pénurie de main-d’œuvre dans la construction et le coût élevé des terrains alimentent le manque de logements abordables.

L’indice « NAHB/Wells Fargo Housing Opportunity Index » montre qu’en 2012, 78% des ventes de logements neufs et existants étaient dites “abordables” pour une famille type, selon son revenu et ses taux d’intérêt actuels. Au troisième trimestre de 2018, ce score de 78% avait chuté à 56%, ce qui signifie que seulement 56% des ventes étaient “abordables”.

Le marché de la construction et de l’investissement immobilier dans des immeubles de standing ne répond plus du tout à la demande de la population. En effet, les logements abordables sont trop peu représentés dans les nouvelles constructions, et la majorité des locataires de la classe moyenne travailleuse doivent se tourner vers le parc ancien afin de trouver un logement en accord avec leurs revenus. Il y a ainsi une pénurie de parcs de logements abordables dans presque toutes les villes Américaines porteuses d’emplois, y compris en Floride.

De plus en plus de projets de constructions de logements abordables sont réalisés en Floride :

Les mises en chantier des nouvelles constructions ont chuté de 54% pour atteindre 505 millions de dollars dans le sud de la Floride en Juin 2020, alors que la pandémie de COVID-19 continuait à faire des ravages dans l’industrie, selon Dodge Data & Analytics. Cependant, de nombreux projets de logements abordables continuent de fleurir dans la région, en réponse à un enjeu d’avenir.

Dans cet article, nous avons sélectionné trois projets en cours en Floride du Sud-Est.

The Related Group, $106M à Allapattah, Miami :

Le groupe a lancé un projet de 106 millions de dollars pour la construction et la réhabilitation de logements abordables dans le quartier d’Allapattah à Miami.

Travaillant en partenariat avec le comté de Miami-Dade, le promoteur basé à Miami construira 120 unités de logement abordable dans la tour “Brisas del Este”, un parking de 240 places et rénovera 263 unités de logement abordable existantes dans les bâtiments des “Three Round Towers“. Cet accord s’inscrit dans la stratégie du comté visant à créer davantage de logements abordables, en faisant souvent appel à des promoteurs privés.

Les résidents de la communauté auront des niveaux de revenus allant de 30 à 80% du revenu médian de la région. Les projets devraient être achevés au début de l’année 2022.

EHDOC & Integra, $45,5M à Allapattah, Miami :

Un complexe d’appartements abordables sera bientôt développé dans le quartier d’Allapattah à Miami grâce à un prêt à la construction de 45,5 millions de dollars.

Le projet “Allapattah Residential” est le résultat d’une joint-venture entre l’association à but non lucratif “Elderly Housing Development Operations Corp”. (EHDOC) et le Groupe “Integra” basé à Miami.

Le projet offrira 284 805 pieds carrés sur 13 étages avec 267 appartements, une salle informatique, une salle communautaire, une salle d’événements, une bibliothèque, une salle de sport et un jardin commun. Le promoteur fournirait 172 places dans le garage de stationnement. Les besoins en parking ont été réduits car les unités seront des logements abordables et se trouvent près de la station de métro d’Allapattah.

Le projet fait suite à l’attractivité du quartier d’Allapattah pour les promoteurs. Le quartier est situé entre les principaux centres d’affaires de Miami et le district sanitaire.

The Housing Trust Group, $18,5M à Overtown, Miami :

“The Housing Trust Group” a lancé un projet de logements abordables dans le quartier d’Overtown à Miami pour un montant total de $18,5M.

Ce projet permettra de remédier à la pénurie de logements abordables dans le vieux centre urbain, où une grande partie du parc de logements abordables existant a plus de 50 ans. Les “Father Marquess-Barry Apartments” offriront un cadre plus moderne aux résidents. Le projet a été nommé en l’honneur du regretté Richard Livingston Marquess-Barry, ancien pasteur de l’église de St Agnes à Overtown.

Le projet comprendra 60 unités, allant de une à deux chambres. Les appartements seront destinés à des personnes âgées de 62 ans et plus dont le revenu se situe entre 28 % et 60 % du revenu médian de la région, plus six unités de logement pour la population active. Les loyers varieront entre 372 et 1 200 dollars.

L’immeuble de trois étages comprendra des appartements de 684 à 969 pieds carrés. Les équipements comprendront un club-house, un centre de fitness et une bibliothèque et un centre multimédia. Le bâtiment abritera des programmes tels que des cours d’alphabétisation, des logements et des aides à l’épicerie, ainsi que des activités communautaires.

Le projet devrait être achevé d’ici avril 2021 et reposera sur un financement public.

Conclusion :

La Floride a compris l’importance de chérir sa classe moyenne et travailleuse, véritable moteur de son développement économique. La région compte une des plus importantes croissances démographiques du pays, attirant les travailleurs des quatre coins des USA et du monde, en quête de nouvelles opportunités et d’un meilleur confort de vie. Dans un tel contexte, l’accès au logement ne doit pas être un frein à l’attractivité de la Floride, et le gouvernement le sait.

Offrir des logements en accords avec les revenus de la majorité de la population (classe inférieure, classe moyenne, classe moyenne supérieure) est aujourd’hui un enjeu majeur pour les développeurs et les investisseurs immobiliers. L’avenir de la demande immobilière se trouve sur ce segment, qui offre de solides performances financières et beaucoup de sécurité aux projets réalisés.

Sources : South Florida Business Journal, Pew Research Center, U.S Census Bureau, NAHB/Wells Fargo Housing Opportunity Index