Les nouvelles opportunités du marché immobilier américain pour les investisseurs internationaux en 2020

La conjoncture actuelle a bouleversé l’économie mondiale en quelques semaines et les conséquences risquent de s’accentuer au cours des prochains mois. Aux États-Unis, la crise actuelle a mis fin à 10 années de croissance continue, impactant le pays dans sa globalité.

Aujourd’hui en fin de cycle, le marché immobilier américain est en train de dévoiler de nouvelles opportunité aux investisseurs qui ont su garder la tête froide.

Dans cet article, nous allons dresser le panorama actuel du marché immobilier et présenter les sources d’opportunités au cours des prochains mois.

Points clés :

• Des taux d’intérêts bancaires historiquement bas réduisent l’écart avec les taux français et augmentent considérablement les opportunités de retour sur investissement
• L’euro/dollar à 1.18 (le 12 Août 2020) en hausse constante depuis plusieurs mois déjà rendent la diversification en dollars plus que jamais intéressante pour les investisseurs
• Une fenêtre optimale dans le cycle avec des prix immobiliers décotés prévus pour le 4ème trimestre 2020 (prévisions CBRE)
• Des solutions d’investissement sur-mesure pour faire face à la conjoncture. Opérées par un professionnel reconnu sur un marché aux solides fondamentaux de croissance permet de répondre aux ambitions patrimoniales des investisseurs étrangers en toute sécurité

Des taux d’intérêts historiquement bas :

C’est une première historique, les taux hypothécaires Américains sont passés sous la barre des 3 %.

Aujourd’hui, la différence entre les taux français et les taux américains se réduit considérablement, apportant un levier bancaire disponible supplémentaire aux investisseurs étrangers.

L’effet de levier à moindre coût va augmenter considérablement le retour sur investissement des actifs immobiliers, tant en ce qui concerne les revenus locatifs que la plus-value générée par une opération. Pour un opérateur immobilier tel que Florida Invest qui utilise l’effet de levier bancaire dans ses foncières afin d’augmenter le retour sur capital de ses investisseurs, cette conjoncture va permettre de dépasser les objectifs de performances actuels.

Des taux d’intérêts historiquement bas, couplés à des vendeurs motivés et à une potentielle baisse des valeurs pour le quatrième trimestre 2020, offrent également un environnement idéal pour les investisseurs qui souhaitent refinancer leurs actifs afin de profiter des nouvelles opportunités de marché.

Un euro/dollar qui avantage considérablement les européens :

À ce jour (Jeudi 12 Août 2020), le taux euro/dollar avoisine les 1,18, et les signaux montrent une forte probabilité de consolidation, voir de hausse.

C’est un timing idéal pour les investisseurs européens qui y voient une véritable opportunité pour diversifier leurs patrimoine en dollar américain, en profitant d’un énorme avantage monétaire à l’achat.

Fondamentalement, la dépréciation du dollar face à l’euro est alimentée à la fois par l’optimisme concernant la réouverture des économies européennes et par les attentes de nouvelles mesures de relance des banques centrales.

En effet, la Commission européenne a dévoilé son projet de création d’un fonds de 750 milliards d’euros pour aider l’économie de la zone euro à atténuer les dommages causés par la pandémie.

Cette mesure représente une étape majeure vers une plus grande coordination des politiques fiscales européennes. De plus, elle fournirait une nouvelle source de dette en euros bien notée pour les investisseurs internationaux, ce qui manquait à l’euro pour concurrencer le dollar américain dans le commerce mondial et la finance. C’est donc une Europe plus solidaire qui se dessine, grâce au plan de relance qui marque un pas en avant vers une mutualisation de la dette et diminue son risque de dislocation.

Le billet vert, quant à lui, continue de se déprécier par rapport à la plupart des monnaies en raison du sentiment général de risque des investisseurs. En effet, la perte de leadership des Américains sur la scène internationale (relations commerciales et diplomatiques difficiles depuis plusieurs années).

Un timing idéal en fin de cycle immobilier après 10 ans de croissance :

D’après les informations du média immobilier américain, “The Real Deal” la crise économique entraînée par la pandémie de COVID-19 représente “l’opportunité du siècle” pour certains géants de l’investissement immobilier. En effet, les Hedge Funds et les fonds de Private Equity auraient $142 milliards disponibles en “poudre sèche”, autrement dit en cash, afin d’investir sur des actifs immobilier aux prix largement décotés.

Les investisseurs qui sont prêts à profiter de la baisse des prix comprennent des entreprises comme Blackstone Group, Brookfield Asset Management et Starwood Capital Group, qui ont déjà levé des milliards de dollars.

La crise actuelle a stoppé net 10 années de croissance ininterrompue, en paralysant complètement de nombreuses industries. Beaucoup de secteurs sont désormais grandement menacés et nombre de sociétés déposent le bilan malgré les injections de capitaux du plan de sauvetage du gouvernement.

Le bilan économique est lourd et de nombreux locataires ne pourront pas survivre à l’absence prolongée de revenus. Tout le monde se prépare à de nombreuses faillites, tant du côté des locataires que des propriétaires, pendant un certain temps. Beaucoup d’entreprises réduisent les emplacements les moins rentables de leur portefeuille afin de créer un modèle commercial plus léger. Tout cela va influencer le chômage sur le long terme.

Le marché résidentiel commence tout juste à laisser paraitre les répercussions, qui seront très certainement, fortement amplifiées dans les prochains mois. Les propriétaires immobiliers exploitant en courte-durée font faillite les uns après les autres, liquidant leurs actifs massivement. Les propriétaires immobiliers résidentiels dans les zones difficiles sont lourdement impactés par le non-paiement des loyers de leurs locataires déjà très fragiles financièrement.

Aujourd’hui, 31,5 % des Américains qui ont vécu une baisse de leurs revenus depuis mars disent qu’ils ne pourraient pas vivre sans les aides gouvernementales pendant plus d’un mois, selon une récente étude réalisée par “The Ascent“, la section des finances personnelles de “The Motley Fool“. Le problème, c’est que ces aides se sont arrêtées en Juillet et que les conditions de leur reconduction sont encore largement discutées par le gouvernement. De plus, il faut garder en tête qu’elles s’arrêteront de toute manière un jour ou l’autre.

Dans ce contexte, 25% des petits propriétaires ont emprunté de l’argent pour couvrir leurs frais de fonctionnement, selon une enquête réalisée par “The National Association of Hispanic Real Estate Professionals” et “UC Berkley’s Terner Center for Housing Innovation“. Le risque de faillites individuelles est donc grandement amplifié dans tout le pays.

Comment aborder la situation en tant qu’investisseur ?

Bien que le marché immobilier offre des opportunités historiques, il est primordial de ne pas négliger le risque lié à la conjoncture actuelle.

Premièrement, il faut garder à l’esprit que l’immobilier reste un placement à moyen/long terme. Avoir une vision précise des fondamentaux qui vont impacter le marché ciblé dans les prochaines années va s’avérer décisif.

Certains marchés géographiques présentent des facteurs de risque supplémentaires, telles que les villes avec des bassins d’emplois fragiles et peu diversifiés comme Detroit ou Cleveland. Ces villes, dont le marché immobilier est déjà très peu liquide et en perte de valeur, vont avoir énormément de mal à se remettre d’une nouvelle vague de chômage massif. Nous recommandons fortement d’éviter ce genre de placements et de ne pas se laisser aveugler par des prix d’achat extrêmement bas et des rentabilités théoriques (papier) élevées.

Notre vision est de répondre à la demande des populations et de suivre les tendances de marché. Tout comme de nombreux fonds américains, nous investissons uniquement dans des propriétés qui répondent à la demande locative de la classe moyenne travailleuse, offrant des loyers en accords avec leurs revenus dans des zones aux solides bassins d’emplois. Nous travaillons exclusivement sur des marchés très liquides, dont les valeurs sont alimentées par une forte attractivité pour les investisseurs (fiscalité légère, économie solide, démographie positive, réputation mondiale, etc.).

Choisir un marché immobilier porteur sur le long terme est décisif afin de sécuriser le capital investi et offrir une plus-value qui repose sur des fondamentaux tangibles et rationnels de croissance.

Enfin, dans une optique de maîtrise du risque et d’optimisation des performances, le choix d’un véhicule immobilier mutualisé prend tout son sens. Il s’agit d’investir dans un parc immobilier géré et optimisé par un opérateur local, dans une structure foncière. Cette stratégie permet de réduire le risque d’exploitation sur plusieurs locataires situés dans différentes zones géographiques, tout en profitant de l’expertise d’un professionnel qui saura revaloriser les actifs immobiliers dans une optique de plus-value.

Conclusion :

Dans un contexte mondial inédit, les investisseurs à succès seront ceux qui évolueront de manière pragmatique afin de saisir les opportunités de croissance les plus rationnelles. Tournés vers l’avenir, ils comprendront les enjeux de demain et orienteront leurs choix d’investissements avec une vision long-terme.

Le marché immobilier, étroitement corrélé aux fondamentaux économiques et démographiques globaux mais également locaux, offre aujourd’hui des opportunités historiques aux investisseurs européens. Les perspectives de croissance sont énormes, mais le risque est toujours présent. Il convient donc aux investisseurs immobiliers de s’orienter vers des solutions rationnelles afin de profiter d’un timing exceptionnel en toute sécurité.

Sources : The National Association of Hispanic Real Estate Professionals, UC Berkley’s Terner Center for Housing Innovation, The Motley Fool, The Real Deal.