Analyse : La croissance des loyers du segment “Multifamily” aux USA entame sa reprise en 2021

D’après une récente étude du géant des logiciels informatiques destinés à la gestion immobilière RealPage, ainsi que l’indice national des loyers de Apartment List, le segment locatif “Multifamily” entame sa reprise dans de nombreuses villes américaines.

Un retour à une croissance saine des loyers plus tôt que prévue

D’après Real Page, les loyers effectifs pour le segment “Multifamily” aux États-Unis ont augmenté de 0,6 % en février, au rythme le plus rapide observé en un mois depuis le milieu de 2019. L’indice national des loyers de Apartment List a quand à lui augmenté de 0,7 % d’un mois à l’autre, ce qui représente le deuxième mois consécutif de hausse des loyers et la plus forte hausse mensuelle depuis juin 2019. Cette hausse représente un possible retournement de la tendance à la baisse causée par la pandémie.

140 des 150 zones métropolitaines étudiées grâce aux données de RealPage ont enregistré au moins une légère augmentation des loyers. Même les métros les plus importants du pays, où les loyers ont été fortement réduits en 2020, ont connu au moins une légère hausse en février. Les prix ont augmenté de 0,6 à 0,7 % au cours du mois dernier à Boston, Chicago, Los Angeles et San Jose, tandis que des hausses plus faibles de 0,1 à 0,3 % ont été observées à San Francisco, New York, Washington et Seattle.

L’activité de location reprend même à une période de l’année où la faiblesse saisonnière de la demande est normale. En effet, les données recueillies montrent que le nombre d’appartements “Multifamily” occupés dans le pays a augmenté de plus de 30 000 en février, alors que la demande nette est généralement nulle ou très faible lorsque les températures américaines sont au plus bas durant l’hiver. Au cours des trois dernières années, la croissance des loyers en février a été de 0,3 % en glissement mensuel. Le rapport de Apartment List note que l’augmentation de 2021 est plus du double de celle de février 2020. En janvier, la croissance des loyers a également dépassé la moyenne de l’année précédente.

Dans l’ensemble, l’indice national des loyers est toujours en baisse de 0,8 % en glissement annuel, et les loyers n’ont pas encore retrouvé le pic post-pandémique du mois d’août, après un creux en décembre.

Toutefois, les gains enregistrés en janvier et février ont contribué à compenser certaines de ces pertes. Les loyers n’ont baissé que de 0,1 % par rapport au niveau de juin, et les pertes de loyers commencent à se résorber. Le mois dernier, les loyers avaient baissé de 1,2 % en glissement annuel, et ce mois-ci, ce chiffre est passé à 0,8 %. Le loyer mensuel moyen aux États-Unis sur le segment “Multifamily” s’élève désormais à 1 422 dollars.

Une situation différente suivant les zones géographiques

La variation annuelle des loyers varie considérablement d’une zone métropolitaine à l’autre.

Dans l’ensemble, la variation annuelle des loyers effectifs demandés reste négative, à -0,9 %. Les loyers sont en baisse de 14 à 21 % par rapport à l’année précédente à San Francisco, San José et New York, de 7 à 8 % à Seattle, Boston et Oakland, et d’environ 5 % à Washington, Los Angeles et Chicago.

Au contraire, les loyers effectifs demandés sont en forte hausse d’une année sur l’autre dans plusieurs régions, notamment dans certains états du Sud comme la Floride ou le Texas.

Le segment “Multifamily” a brillé dans la région de la ceinture du soleil, d’après un récent rapport de Yardi. Les investisseurs adaptent leurs stratégies pour répondre à cette tendance. Le mois dernier, Rastegar Property Co. a lancé un fonds de placement privé de 200 millions de dollars pour investir dans des biens multifamiliaux existants dans toute la “Sunbelt”. L’entreprise prévoit de rénover, repositionner et relouer des biens dans toute la région qui comprend 18 États, notamment en Floride. En effet, la région est rapidement devenue la grande favorite des investisseurs pendant la pandémie en raison d’une forte migration soutenue par des politiques de travail à domicile.

Les taux d’occupation restent solides

Le taux d’occupation moyen du segment “Multifamily” aux États-Unis oscille entre 95 et 96 % depuis la fin de l’année 2019. Le chiffre de février (95,4 %) correspond au résultat de janvier et est très similaire au niveau de février 2020 (95,5 %).

Sources : Apartment List, Rastegar Property Co., RealPage, Yardi.