Prévisions et tendances sur le marché immobilier aux USA pour 2021

Avec la crise pandémique qui a frappé subitement et paralysé les industries du monde entier, 2020 a été l’année de toutes les surprises et incertitudes. Aux USA, le PIB a chuté de 1,3 % au premier trimestre et de 9 % au second, la pandémie ayant entraîné la fermeture de nombreuses entreprises. Le produit intérieur brut a augmenté de 7,4 % au troisième trimestre (ministère américain du commerce), ce qui représente le plus important rebond depuis que des statistiques fiables ont été établies après la Seconde Guerre mondiale.

Le rebond a été alimenté en partie par des milliards de dollars d’aide fédérale aux ménages et aux entreprises. Mais ces aides sont aujourd’hui fortement réduites, et la reprise s’est essoufflée en fin d’année. Les prévisions pour le prochain rapport sur le PIB sont une croissance ralentie à environ 1 à 1,5 %. L’économie serait donc inférieure d’environ 2,5 % à ce qu’elle était avant la pandémie, soit l’équivalent d’une récession relativement typique, plus petite que la Grande Récession mais plus grave que les légers ralentissements du début des années 1990 et 2000.

Les dépenses de consommation ont été le moteur de la reprise au troisième trimestre, avec une hausse de près de 9 %. Mais “L’économie ne se redresse pas uniformément”, a déclaré Michelle Holder, économiste au John Jay College of New York. Ce rebond a également été inégal du côté des entreprises, certains secteurs ayant enregistré des gains importants et d’autres étant pratiquement fermés.

Bien que la reprise économique soit encourageante, les États-Unis, comme la grande majorité des pays du monde vont nécessiter du temps pour se remettre complètement de la crise. Aujourd’hui, les regards se portent sur l’avenir, et Joe Biden a fait la promesse de soutenir la relance économique afin que le pays se redresse rapidement. À l’approche de la nouvelle année, il y a de nombreuses raisons de se sentir mieux par rapport aux perspectives de l’industrie, à commencer par la forte probabilité qu’un vaccin contre le COVID-19 soit largement disponible d’ici le milieu de l’été.

Dans cet article, nous avons rassemblé les principales tendances attendues par les grands acteurs de l’industrie de l’immobilier commercial aux USA.

Investissements massifs sur les actifs immobiliers en détresse

Des capitaux sont déjà massivement investis sur les marchés et cette tendance devrait s’accentuer fortement en 2021. En effet, d’après les informations du média immobilier américain, “The Real Deal”, les Hedge Funds et les fonds de Private Equity auraient $142 milliards disponibles en “poudre sèche”, autrement dit en cash, afin d’investir sur des actifs immobilier aux prix largement décotés. Les investisseurs qui sont prêts à profiter de la baisse des prix sont notamment des entreprises comme Blackstone Group, Brookfield Asset Management et Starwood Capital Group, qui ont déjà levé des milliards de dollars en 2020.

Au total, y aurait plus de 200 milliards de dollars de capitaux propres immobiliers en réserve et une grande partie de ces capitaux seront utilisés en 2021 dans tous les types de biens. Il existe également de nombreux actifs immobiliers commerciaux à prix réduit qui sont mûrs pour l’investissement, notamment des hôtels, des centres commerciaux, des immeubles de bureaux et des immeubles d’appartements urbains.

L’année prochaine devrait donc offrir un mouvement fort des transactions des actifs en détresse attendues mais pas encore matérialisées. En effet, les moratoires sur les expulsions qui sont encore en place jusqu’à la fin de l’année 2020, ont été une des raisons principales de l’absence de possibilités d’investissements. Une fois que les moratoires sur les expulsions seront levés, les choses commenceront à bouger rapidement.

Augmentation des taux de rendements de l’immobilier commercial attendus par le marché

Au niveau national, les “cap rates” pour les actifs immobiliers commerciaux devraient augmenter de 0,5 % à 1,0 % en raison de la hausse des taux d’intérêt, de l’exode des résidents et des investissements dans les villes bleues, et du grand nombre de biens en difficulté. Le seul secteur immobilier qui pourrait ne pas connaître d’augmentation des taux de capitalisation est le marché industriel.

Ce constat devrait par contre fortement différer d’un État à l’autre, notamment entre les États rouges tels que la Floride ou le Texas et les États bleus tels que New York ou la Californie. Les États rouges devraient au contraire voir leur prime de risque diminuer dans les zones les plus dynamiques.

Forte reprise du marché de la dette

Dans son récent “Capital Alert“, Marcus & Millichap rapporte que “les récentes conversations avec les institutions et les investisseurs dans le domaine du prêt immobilier suggèrent que la dynamique évolue rapidement”. Les groupes asiatiques et européens cherchent à investir dans des fonds américains, tandis que les banques et les compagnies d’assurance sont attirées par les prêts hypothécaires commerciaux.

La tendance dépendra de la classe d’actifs en question. Les hôtels, par exemple, ont du mal à trouver des prêteurs et lorsqu’ils le font, les prêts ne sont accordés qu’à des taux élevés. En opposition, Fannie Mae et Freddie Mac sont tous deux en passe de dépasser le nombre de prêts qu’ils ont accordés en 2019 sur le segment industriel.

Plus d’États soumis aux règlementations de contrôle des loyers des appartements, d’autres font de la résistance

De nouvelles lois sur le contrôle des loyers ont été promulguées en Oregon, en Californie et dans l’État de New York en 2019 et s’étendront à d’autres États en 2021 et au-delà. L’Illinois, le New Jersey, le Minnesota, la Virginie, le Massachusetts, le Maryland et d’autres États devraient adopter de nouvelles lois sur le contrôle des loyers dans les prochaines années.

Le marché des appartements dans tout le pays se divisera en deux catégories : les États rouges, sans contrôle des loyers et les États bleus avec contrôle des loyers. Sans surprise, les investisseurs vont fuir les zones bleues pour se diriger vers les zones rouges, qui offrent un soutien législatif, fiscal et réglementaire aux propriétaires immobiliers.

La Floride est un des États qui ne souhaite résolument pas encadrer ses loyers afin de préserver son marché d’investisseurs. Cette tendance ne changera fort probablement pas même à moyen/long terme, offrant beaucoup de visibilité aux investisseurs.

Les “cap rates” (taux de rendements) demandés à l’achat par les investisseurs augmenteront de 1,0 % à 1,5 % dans les États bleus en raison des effets négatifs du contrôle des loyers, ce qui influera négativement sur les valeurs immobilières. L’effet sera contraire dans les états rouges comme la Floride, qui devraient voir une constante augmentation des prix immobiliers, poussée par la prime de risque réduite pour les investisseurs.

Déclin des investissements immobiliers dans les villes bleues

L’exode historique des résidents et des entreprises des villes bleues comme San Francisco, New York, Minneapolis, Seattle, Portland, Chicago ou encore Los Angeles devrait se poursuivre. Ce changement démographique a entraîné une forte vacance des appartements, des bureaux et des commerces, la fermeture de nombreux points de vente et une baisse de la demande de maisons individuelles et de copropriétés.

Le capital d’investissement dans l’immobilier commercial va diminuer de manière significative dans ces villes et sera recentré sur les zones suburbaines autour de ces villes et des États rouges.

L’exode des centres villes vers les banlieues

Une des caractéristique remarquable de la pandémie a été l’exode des locataires des zones urbaines. En effet, 18 des 30 plus grandes villes américaines ont vu plus de locataires partir par rapport à 2019. En outre, la moitié des plus grandes villes ont enregistré une différence notable entre le nombre de locataires quittant la ville et le nombre de locataires y emménageant.

Ces mouvements de populations se concentrent avant tout dans les proches banlieues, offrant un cadre de vie plus agréable et tout autant dynamique, avec un accès rapide aux infrastructures et aux centres d’affaires. Avec le développement du télétravail, vivre en centre ville n’est plus une nécessité pour de nombreux employés.

L’exode des États du Nord vers les États du sud

D’après les données du géant du déménagement américain U-Haul Company, la Floride est devenue la première destination de déménagement américaine en détrônant le Texas qui occupait la première place depuis quatre ans.

Le climat chaud de la Floride et l’absence d’impôt sur le revenu dans cet État attirent les Américains fortunés. Cette tendance s’est accélérée au cours des dernières années, et plus particulièrement suite à la pandémie. De nombreux fonds spéculatifs ont délocalisé une partie ou la totalité de leurs effectifs dans l’État avec notamment des noms prestigieux. Récemment, Elliott Management Corp. prévoit de déplacer son siège social du centre de Manhattan à West Palm Beach. D’autres grands investisseurs comme Blackstone Group Inc. et Ken Griffin’s Citadel, renforcent leur présence dans l’État. D’après Bloomberg, le groupe Goldman Sachs Inc a également envisagé un déplacement.

Aujourd’hui, la migration des grandes sociétés financières et des gestionnaires de fonds montre des signes d’accélération. Certains employeurs essaient de s’adapter aux talents qui préfèrent le cadre de vie de la Floride. Une telle pression pourrait s’intensifier en 2021 alors les New-Yorkais s’installent massivement en Floride en période de pandémie.

Certaines villes telles que Miami, Fort Lauderdale ou encore West Palm Beach en Floride ont fortement bénéficié de cet exode, en accueillant une croissance démographique exceptionnelle malgré la fermeture des frontières extérieures.

Développement du télétravail et bouleversement du segment de l’immobilier de bureau

Au cours des vingt dernières années, les immeubles de bureaux situés dans les quartiers d’affaires centraux ont prospéré car les locataires et les employés recherchaient l’attrait des villes pour le travail et les loisirs.

Suite à la crise pandémique, la plupart des cols blancs ont pu travailler à domicile et les centres-villes ont vu leur population diminuer drastiquement. Les entreprises ont commencé à repenser le rôle que les banlieues pouvaient jouer dans leurs activités, et cette tendance pourrait perdurer au cours des prochaines années même si nous ne savons pas avec certitude si sera un changement permanent.

L’année 2021 exigera probablement de pouvoir réagir rapidement à l’évolution des tendances. Le secteur des bureaux essaie encore de déterminer l’ampleur et la durée du mouvement du travail à domicile. De nombreuses enquêtes montrent que les entreprises ne sont pas pressées de voir leurs travailleurs revenir au bureau. L’une d’entre elles a été menée par S&P Global Market Intelligence et a conclu que les modèles de travail inspirés de la pandémie resteront probablement en place après.

En effet, d’après cette étude, 69 % des entreprises ont déterminé que 75 % de leur personnel peut travailler à distance sans problème. En conséquence, 64 % des entreprises prévoient d’augmenter les politiques de travail à distance après la pandémie, par rapport aux politiques en place avant la pandémie. En outre, 32 % des entreprises réduiront l’empreinte de leurs bureaux grâce à l’adoption du travail à distance. Les petites entreprises sont plus susceptibles d’adopter ces politiques de manière permanente, et les entreprises de moins de 1 000 employés ont constaté que 100 % du personnel pourrait possiblement travailler à distance sur le long terme.

Plus grand besoin d’adaptabilité des surfaces d’immobilier professionnel

Selon un rapport du cabinet d’avocats international Withersworld, les propriétaires et les promoteurs devront identifier comment configurer un bâtiment afin d’être rapidement réorienté vers les différents usages et types de travail demandés par les occupants. Cela devrait entraîner la transformation des bâtiments à usage unique en environnements à usage mixte/multiple. Il sera nécessaire par exemple de changer l’utilité d’un espace en quelques jours, afin qu’un bâtiment ne soit pas seulement lié à un usage particulier, ou à un seul occupant.

La voie à suivre selon le cabinet, est de faire en sorte que les bâtiments produisent des espaces plus collaboratifs et adaptables. Si un bâtiment est diversifié et occupé par de nombreux petits occupants, le risque est réparti. Si une entreprise fait défaut, une autre pourrait facilement intervenir.

D’après Eric Cagner, directeur général de Newmark Knight Frank, il y aura une remise en question globale de l’espace. “Pour les entreprises, l’utilisation de l’espace a changé, passant d’un espace à haute densité à un espace plus collaboratif et intime tels que les nouveaux immeubles de bureaux de type boutique.”

L’impact dépendra également beaucoup des protocoles et des restrictions futures liés au COVID-19 qui limiteront l’activité économique et affecteront le paiement des loyers par les locataires actuels, les renouvellements des baux et les expansions.

Un nombre important de nouveaux prêts et transactions attendu

En 2019, environ 500 milliards de dollars de nouveaux prêts ont été accordés et le volume global des transactions s’est élevé à 750 milliards de dollars. Bien que ces chiffres soient très sains, ils sont en baisse d’environ 10 % par rapport à l’activité record de 2018. La pandémie a considérablement réduit cette activité en 2020, avec des volumes en baisse d’environ 50 %.

Les montants de 2021, tant pour les prêts que pour les transactions, devraient augmenter de manière significative et seront proches des niveaux atteints en 2019. C’est une bonne nouvelle pour le secteur du courtage immobilier, comme le montrent les cours des actions des six courtiers immobiliers publics, qui ont atteint ou presque atteint des sommets records.

Les prêteurs parallèles en progression face aux prêteurs réglementés

Le marché parallèle des prêts aux États-Unis est constitué de prêteurs qui ne sont pas réglementés et comprennent des sociétés de placement immobilier, des fonds de prêts privés, des “hard money lenders” et de grands banquiers spécialisés dans les prêts hypothécaires. Le marché parallèle des prêts fournit généralement des prêts à court terme, des prêts-relais, des prêts permanents, des prêts mezzanine et des prêts de construction à haut rendement.

Ce segment devrait augmenter sa part de marché d’environ 10 % du total des prêts à 15 % du total des prêts liés à l’immobilier commercial en 2021. Le volume total des nouveaux prêts accordés en 2019 s’élevait à environ 500 milliards de dollars, dont environ 50 milliards de dollars pour le marché parallèle.

Conclusion

L’année 2021 promet d’être mouvementée pour le marché immobilier commercial américain. Certaines catégories d’actifs comme le multifamily ou encore l’industriel se sont montrés extrêmement résiliants et sont bien placées pour obtenir de bons résultats pour l’année prochaine. Les liquidités qui ont fui le marché commencent à revenir et les transactions devraient recommencer à augmenter progressivement. “Ce qui me donne de l’espoir pour l’année à venir, c’est que les marchés se normalisent et qu’il y ait plus de certitude en 2021”, a déclaré Al Brooks, directeur général et responsable de l’immobilier commercial chez JPMorgan Chase.

Le “Real Estate Economic Forecast” de l'”Urban Land Institute” prévoit une reprise variée qui débutera en 2021 et durera jusqu’en 2022. “Les pires craintes du début de l’année se sont pour la plupart dissipées”, déclare William Maher, directeur de “Maher Strategies“. “Dès maintenant, les principaux économistes immobiliers signalent que la résilience et la force sous-jacente l’emporteront probablement sur l’incertitude et le risque”.

Le rapport prévoit également que les transactions immobilières rebondiront en 2021, pour atteindre 400 milliards de dollars en 2021 et 500 milliards de dollars en 2022. L’année prochaine, selon le rapport, la croissance des prix restera stable, mais elle devrait augmenter de 4 % en 2022.

Au niveau national, les économistes tablent sur une croissance du PIB de 3,6 % en 2021 et de 3,2 % en 2022. Le taux de croissance en 2020 devrait être de -5 %, même cela constitue une amélioration par rapport aux précisions de -6 %. Les projections concernant l’emploi suivent une tendance similaire. Cette année, les économistes prévoient une perte totale de 9 millions d’emplois, mais, à l’instar du PIB, la croissance de l’emploi recommencera en 2021 et 2022, avec une augmentation prévue de 3,5 millions et 3 millions d’emplois. D’ici à la fin de 2022, le chômage pourrait tomber à 5,5 %.

Sources : Capital Corp, GlobeSt, John Jay College of New York, JPMorgan Chase, Maher Strategies, Paramount, S&P Global Market Intelligence, The Real Deal, Withersworld, U-Haul Company, Urban Land Institute.