Récap du rapport Multifamily de Freddie Mac : état des lieux du marché et perspectives pour 2021.

En 2020, l’économie a subi des chocs massifs ; baisse du produit intérieur brut (PIB), chômage et demandes d’allocations de chômage à leur pire niveau depuis des décennies. Aujourd’hui, les emplois perdus au cours de l’année 2020 sont progressivement récupérés, notamment grâce aux mesures de relance supplémentaires adoptées. Alors que l’économie a rebondi pendant le deuxième semestre et que le marché immobilier est fortement stimulé, des incertitudes subsistent. L’année 2021 s’annonce donc mouvementée.

Récemment, Freddie Mac Multifamily a publié son rapport sur le marché immobilier multifamilial aux USA intitulé “2021 Outlook, Multifamily Research Center”. En voici les principaux éléments :

Une relance encourageante pour le marché immobilier résidentiel

L’économie rebondit actuellement après le choc économique de l’épidémie de COVID-19. Un vaccin est en cours d’élaboration, bien que la vie quotidienne reste globalement affectée. Dans un contexte économique difficile, le marché national des appartements a montré sa résilience en résistant au choc économique.

Les faibles taux d’intérêts sont le moteur de certaines performances économiques. Après l’effondrement économique provoqué par le virus, le taux du Trésor américain à 10 ans a fortement baissé et a atteint son plus bas niveau début mars à 0,3%, depuis il s’est stabilisé et a augmenté pour atteindre un peu plus de 0,9 % à la fin de 2020. Selon l’enquête hebdomadaire de Freddie Mac sur les prêts hypothécaires, à la mi-mars 2020, le taux hypothécaire sur 30 ans était d’environ 3,65 %. À la fin du troisième trimestre, les taux avaient chuté d’environ 75 points de base à 2,9 % et ont encore baissé depuis, pour atteindre environ 2,65 % à la fin du mois de décembre.

La faiblesse des taux d’intérêt, conjuguée à l’augmentation de la demande due au fait que les citadins quittent leur centre ville densément peuplé pour la banlieue et les petits métros moins denses et moins chers, a provoqué une escalade rapide des prix des logements. De la fin 2019 à la fin du troisième trimestre 2020, les prix des maisons ont augmenté de 7,2 %, selon l’indice Case-Shiller des prix des maisons. Le marché du logement unifamilial a donc bénéficié de la demande de prêts. Le marché des prêts hypothécaires et des logements n’a jamais été aussi solide.

La crise d’accessibilité du logement renforcée

Comme l’économie reprend lentement de la vigueur, les taux d’intérêt devraient augmenter, et les taux hypothécaires pourraient bien le faire aussi. Les prix des logements ne montrent aucun signe de baisse étant donné la forte demande observée au cours de l’année passée, et compte tenu de la pénurie globale de logements, ils continueront très probablement à augmenter.

Cette conjoncture pourrait avoir un impact sur l’accessibilité financière à l’avenir. Les ménages locataires qui souhaitent acheter un logement vont devoir rester locataires en raison des paiements mensuels trop élevés.

De plus, la demande sur le marché du logement se déplace vers différentes zones géographiques, renforçant encore plus les prix dans ces régions. United Van Lines a publié son étude annuelle sur les migrations nationales, concluant que la pandémie accélérait les tendances déjà en cours, à savoir que les déménagements se dirigeaient vers le sud et l’ouest.

Des retards de paiements de loyers persistants

La grave récession économique de 2020 a mis sous pression le marché du logement locatif. Alors que le taux de chômage a grimpé à près de 15 % en avril et que de nombreux locataires ont perdu leur emploi, malgré l’aide financière considérable du gouvernement fédéral, de nombreux locataires étaient et sont toujours incapables de payer leur loyer. En raison des moratoires sur les expulsions, beaucoup de ces familles n’ont pas perdu leur logement, mais le loyer dû n’a pas été remboursé pour autant.

Beaucoup de ces ménages doivent des arriérés de loyer importants, qui peuvent être très difficiles à rembourser. Le Census Bureau, par le biais de son enquête d’opinion, indique que près de 9 millions d’Américains sont en retard sur leur loyer. On estime aujourd’hui que les propriétaires de logements locatifs n’ont pas reçu plus de 9 milliards de dollars de loyer au cours du troisième trimestre 2020.

Et même si le moratoire sur les expulsions a été repoussé par le président Joe Biden, le problème n’est pas résolu.

Cette situation est tout de même à relativiser. Le suivi des loyers du National Multifamily Housing Council (NMHC) sur la majeure partie de l’année 2020 a indiqué que les collectes de loyers pour les logements multifamiliaux appartenant à des investisseurs institutionnels se maintenaient bien, généralement à moins de 1 % des niveaux de 2019. Au cours du quatrième trimestre, les loyers perçus ont diminué de 1,8 % par rapport à l’année précédente. Le ralentissement des collectes de loyer ne devrait pas entraver la capacité de la plupart des biens multifamiliaux à générer de la rentabilité tous les mois.

Une fois de plus, le segment “Multifamily” a fait preuve de résilience.

Un marché locatif ralenti par la pandémie, qui entamme sa reprise

La crise pandémique a entrainé un ralentissement du marché locatif. Les deuxième et troisième trimestres de 2020 ont vu un ralentissement significatif de la demande de logements multifamiliaux en location. La demande moyenne pour ces deux trimestres représentait moins de 60 % de la demande moyenne de 2019 à la même période.

La demande a rebondi au quatrième trimestre de 2020 pour atteindre un peu moins de 300 000 unités par an, soit environ 10 % de moins qu’au quatrième trimestre de 2019. Cela est probablement dû au fait que la demande des deuxième et troisième trimestres s’est repliée vers la fin de l’année, ce qui constitue un changement par rapport aux schémas saisonniers établis.

Annuellement, la demande en 2020 a diminué de plus de 20 % par rapport à 2019. Avec la reprise de la demande, le pourcentage de baux renouvelés a diminué, passant d’un pic de plus de 57 % au deuxième trimestre de 2020 à 51,4 % au quatrième trimestre de l’année, soit moins que la moyenne de 53,4 % de 2019. Cela signifie que si de nombreuses personnes sont restées dans leur appartement au début de la pandémie, les déménagements s’accélèrent.

Avec la reprise de la demande au quatrième trimestre 2020, les augmentations de loyer pour les renouvellements ont suivi. Selon RealPage, l’augmentation des loyers pour les renouvellements au quatrième trimestre a été de 2,5 %, soit une augmentation de 60 points de base par rapport au troisième trimestre. En 2020, les renouvellements de loyers ont connu une augmentation moyenne de 2,8 %, bien en dessous de la moyenne de 4,5 % de 2019.

Une activité d’investissement poussée sur le segment “Multifamily”

L’activité d’investissement a fortement diminué au cours du premier semestre de 2020, mais a rebondi de manière significative au cours du second semestre. Malgré la baisse des taux d’intérêt, les taux plafonds sont restés stables, ce qui signifie que les écarts de taux plafonds ont augmenté.

En même temps, les prix de l’immobilier ont continué à augmenter, ce qui indique que les investisseurs ont toujours confiance dans cette classe d’actifs, qui se montre résiliante en période de crise.

Sources : Census Bureau, Freddie Mac Multifamily, National Multifamily Housing Council, RealPage, United Van Lines.