L’augmentation des coûts des couvertures de taux d’intérêt pourrait entraîner une vague de ventes de propriétés en difficulté

L’augmentation exponentielle des coûts des plafonds de taux d’intérêt – une assurance (souvent sous la forme de produits dérivés) que les emprunteurs sur de l’immobilier commercial à taux flottants achètent pour se protéger contre les augmentations de taux – pourrait bientôt entraîner une vague de ventes de propriétés sur un marché de plus en plus en difficulté. Selon une estimation de la Mortgage Bankers Association, jusqu’à un tiers de toutes les dettes immobilières commerciales étaient à taux flottant en 2019, la plupart des prêteurs exigeant que les emprunteurs se protègent contre une augmentation des coûts d’emprunt.

Cependant, alors que les taux d’intérêt augmentent, les coûts des couvertures de plafonds de taux ont également augmenté de manière significative. Selon un rapport du Wall Street Journal, le coût de ces couvertures est désormais jusqu’à 10 fois plus élevé qu’il y a un an. Pour les propriétaires de propriétés qui ont opté pour des prêts à taux flottant lorsque les coûts d’emprunt étaient bas, il sera difficile d’acheter une nouvelle couverture dans un marché où les taux d’intérêt sont en hausse.

Selon Michael Gigliotti, co-responsable Capital Markets de JLL à New York, de nombreux propriétaires pourraient ne pas avoir la liquidité pour payer les coûts d’assurance accrus. M. Gigliotti s’attend à une augmentation des ventes de propriétés cette année de la part de propriétaires qui ont choisi de vendre leurs actifs plutôt que de dépenser des millions pour un nouveau plafond de taux. Cela pourrait entraîner une baisse des prix de l’immobilier sur le marché, s’ajoutant ainsi à la correction déjà en cours dans le secteur de l’immobilier commercial sur le territoire national.

Il est important de noter que les propriétés les plus exposées à ces coûts accrus sont celles qui ont été acquises pour des projets spéculatifs, où les investisseurs ont obtenu des dettes à taux flottant à court terme pour financer des rénovations visant à augmenter les loyers. Par exemple, Investors Management Group, propriétaire d’un immeuble d’appartements multifamily à San Antonio, a pris un prêt de 24,4 millions de dollars en 2020. Ils ont acheté une assurance qui plafonnait les intérêts à 5%, avec une couverture de $22,000. Cependant, la couverture expire en septembre et il est estimé que l’achat d’une nouvelle couverture de deux ans coûtera 1 million de dollars – soit 40% des revenus nets annuels de la propriété.

Une situation est à surveiller de près alors que les taux d’intérêt augmentent et que les conséquences de la politique monétaire commencent à se refléter dans l’économie.

Source : GlobeSt, Mortgage Bankers Association