La forte inflation met en lumière le multifamily, les entrepôts et les actifs hôteliers

La pression inflationniste persiste. Le Consumer Price Index (CPI – l’instrument permettant de mesurer l’inflation) a augmenté à des niveaux jamais atteint en plusieurs décennies en mars dernier, alors que plusieurs facteurs continuent à faire monter les prix. La fermeture de l’économie américaine, en 2020, a entraîné des aides massives aux ménages (via des chèques appelés “stimulus checks” ou via des baisses de fiscalité) qui ont engorgé le stock de devise en circulation. En parallèle, la Fed a choisi de renforcer la liquidité en maintenant des taux d’intérêt extrêmement bas. Naturellement la demande des consommateurs a largement surpassé l’offre pour un grand nombre de produits, au moment même où l’économie a redémarré avec de fortes disparités entre secteurs, entraînant une congestion des chaînes d’approvisionnement. Ce déséquilibre entre l’offre et la demande s’est étendu au marché de l’emploi et a fait monter les salaires ainsi que les prix de nombreux biens et services, mettant une forte pression sur les coûts des entreprises. Une pénurie de logements s’ajoute à tout cela et fait monter le coût d’accès à la propriété. Enfin, le conflit en Europe de l’Est redistribue les cartes sur le plan du marché mondial de l’énergie. La Fed annonce régulièrement des politiques agressives pour combattre cette inflation mais leurs mesures vont probablement mettre un certain temps à montrer leur efficacité, alors que de nombreux facteurs inflationnistes persistent.

Les actifs multifamily semblent être la meilleure couverture. Les actifs physiques comme l’immobilier commercial américain ont tendance à maintenir leur valeur mieux que d’autres véhicules d’investissement durant les périodes à forte inflation. Les classes d’actifs telles que le multifamily, qui sont en mesure d’ajuster leurs loyers plus rapidement que les autres, sont souvent les plus résistantes. Le bail classique sur un appartement au sein d’un immeuble multifamily a une durée de 12 mois à l’issue duquel le loyer peut être réajusté au marché. En ce moment, les forces de marché poussent les loyers vers le haut à une vitesse rarement constatée auparavant. La pénurie de logements qui s’accentue a aussi joué son rôle dans une augmentation de 17.3% du loyer moyen effectif à l’échelle nationale sur les 12 derniers mois. Alors que la croissance varie selon les différents marchés immobiliers, le secteur du multifamily devance l’inflation, le rendant particulièrement attractif pour les investisseurs.

Les entrepôts en libre service pour particuliers montrent aussi une très bonne résistance à l’inflation. Un autre secteur dont les baux de location sont encore plus courts que ceux des appartement est le secteur des entrepôts en libre service (appelés self-storage aux USA), loués en général mensuellement. Après des années avec une offre abondante, la pandémie a changé la donne et entraîné une vague de locataires ayant fait baissé le taux de vacance à son niveau le plus bas depuis 20 ans. La faible disponibilité de ces actifs a naturellement tiré les loyers vers le haut avec une augmentation de plus de 8.5% en 2021. Les générations des baby boomers et des millennials devraient soutenir une demande robuste à long terme pour le secteur.

Le prix des chambres d’hôtel augmente, lui aussi, rapidement. Le secteur qui connait le plus fort turnover est l’hôtellerie, avec ses locations à la nuitée. Bien que ceci soit un avantage fort en période d’inflation, le secteur a dû faire face à de nombreux défis sur les deux dernières années même si la dynamique s’améliore. Le taux d’occupation national du secteur est revenu dans la fourchette des 10% en dessous de son niveau pré-COVID. Le prix journalier des chambres d’hôtel a augmenté encore plus rapidement avec des niveaux aujourd’hui similaires à ceux de 2019. En tenant compte de la tendance de l’occupation, le secteur semble prometteur pour faire face à l’inflation dans les prochains mois.

Sources: Marcus & Millichap Research Services; Bureau of Labor Statistics; CoStar Group, Inc.; Federal Reserve; Moody’s Analytics; RealPage, Inc.; Radius+; Yardi Matrix