Morningstar : Le Multifamily devrait rester performant malgré l’incertitude

Alors que les experts se demandent s’il y aura ou non une récession, les investisseurs immobiliers s’orientent vers les secteurs qui offrent le plus de sécurité et de perspectives. La société Morningstar mise sur le multifamily et affirme qu’il “devrait rester plus stable que d’autres types de biens immobiliers tels que les bureaux”.

De 2020 à 2023, dans le cadre de la crise sanitaire, il y a eu, selon la société, une “brève période” au cours de laquelle des “fondamentaux particulièrement solides” et un “coût du capital très accommodant” ont favorisé la popularité de ce type de propriété. Le résultat de cet engouement a été un “volume record de transactions et une appréciation impressionnante des valeurs”.

“La frénésie s’est avérée temporaire et a contribué à une inflation excessive, poussant l’indice des prix à la consommation (CPI) à augmenter de 9.1% en juin 2022″, indique le rapport de Morningstar. “Pour lutter contre l’inflation galopante, la Fed est intervenue avec un programme agressif de hausse des taux d’intérêt, faisant passer les taux d’intérêt de près de 0% à 5.5%.”

L’impact a modifié les calculs de rendement et a fait augmenter les taux de capitalisation, entraînant des évaluations plus basses.

“Les données récentes sur la croissance des loyers ont montré une désinflation, la plupart des marchés revenant à des normes historiques, voire affichant une croissance mensuelle négative des loyers”, indique Morningstar. La croissance des loyers a atteint son pic au deuxième trimestre de 2022. Au premier trimestre de 2023, la croissance des loyers sur un an était tombée à 5.9%, soit plus que la moyenne décennale mais le chiffre le plus bas depuis le troisième trimestre de 2021. La croissance trimestrielle des loyers est passée de 7.7% au troisième trimestre 2021 à -0.9% au premier trimestre 2023, puis est remontée à 0.7% au deuxième trimestre. Les nouvelles constructions ont influencé les taux de vacance à la hausse et cela pourrait avoir un effet négatif sur les loyers potentiels, selon les zones géographiques.

Morningstar maintient une récession comme une “possibilité” avec une probabilité d’environ 30% de se produire dans les 12 prochains mois. Mais même dans un tel événement, qui serait “de courte durée”, le multifamily” devrait échapper à une baisse significative de ses performances”.

Alors que de nombreux locataires ont signé des baux il y a presque un an avec des loyers inférieurs à ceux du marché actuel, les prochaines années verront un renouvellement complet des unités locatives, avec des prix en hausse. Le taux de défaillance des prêts a augmenté avec un taux de 1.45% en juillet 2023, mais les propriétés multifamiliales sont toujours les deuxièmes mieux placées, derrière les biens industriels.

“Alors que l’inventaire de maisons individuelles reste restreint, les propriétaires et les investisseurs multifamily peuvent continuer à s’attendre à un revenu net relativement stable, ce qui peut aider à atténuer l’effet de la hausse des taux d’intérêt”, conclut Morningstar. “Si les performances sous-jacentes restent stables, les rendements des investisseurs sur le marché multifamily devraient surpasser ceux des autres grands secteurs immobiliers”.

Source : Morningstar