Investir dans une foncière immobilière en 2021, est-ce fait pour vous ?

Grâce à sa capacité à générer des revenus réguliers, une solide appréciation sur le long terme, ainsi qu’à diversifier fortement un portefeuille d’investissement, l’immobilier est aujourd’hui la classe d’actif privilégiée pour se constituer un patrimoine performant et résilient. De manière générale, les investisseurs qui diversifient une partie de leur portefeuille dans l’immobilier ont historiquement surpassé ceux qui ne l’ont pas fait.

Dans cet article, nous allons nous intéresser à l’investissement immobilier sous forme de foncière, afin d’étudier les principaux avantages de cette stratégie.

Quels sont les principaux avantages d’une foncière immobilière ?

L’immobilier mutualisé présente une combinaison unique d’atouts que l’on ne trouve pas dans les autres catégories d’actifs.

Flux de trésorerie constant :

Pour de nombreux investisseurs, la capacité à créer un flux de trésorerie constant est l’un des aspects les plus attrayants de l’investissement immobilier.

Dans le cadre des foncières telles que celles que nous structurons chez Florida Invest, les immeubles d’habitation accessibles pour la classe moyenne américaine génèrent des revenus extrêmement résilients, tout simplement car ils répondent à la demande de logements sur le marché américain. Nous avons collecté plus de 98% de nos loyers en pleine crise du COVID-19 grâce à nos locataires rigoureusement sélectionnés, et nos foncières ont pu tenir leurs objectifs de rendements envers leurs souscripteurs.

Potentiel de plus-value :

Sur le marché immobilier américain, les biens immobiliers résidentiels et commerciaux offrent des antécédents de plus-value à long terme très stables et performants lorsqu’ils sont correctement choisis.

Dans le cas des actifs immobiliers “multifamily” (immeubles en bloc) aux USA, la majeure partie de la plus-value immobilière est créée grâce à l’optimisation des performances. Il faut ajouter à cela un bon positionnement dans le cycle immobilier, offrant une croissance des prix de marché optimale.

L’investisseur qui choisi bien son partenaire et les stratégies mises en place bénéficiera généralement d’une appréciation stable et rationnelle, beaucoup moins volatile que sur les marchés financiers.

Diversification :

En tant que classe d’actif faiblement corrélée avec le marché boursier, l’immobilier privé (en opposition aux véhicules d’investissement publics plus complexes et “financiarisés”) offre une diversification très prisée, notamment en période de trouble économique. En diversifiant un portefeuille au travers une classe d’actif différenciante comme l’immobilier privé, un investisseur réduit son exposition à un risque de perte inutile, ce qui contribue à créer un portefeuille plus stable et plus rentable.

Dans le cas des foncières Florida Invest en Floride, il faut également ajouter l’aspect non négligeable de diversification géographique et de diversification en devise offrant une décorrélation avec l’économie européenne. Nous sommes aujourd’hui dans une conjoncture assez favorable aux européens puisque l’euro se renforce face au dollar.

Couverture de l’inflation :

L’immobilier fait partie des rares actifs qui offrent une couverture contre l’inflation. Comme l’offre est naturellement limitée, les actifs immobiliers ont une valeur intrinsèque. À mesure que les terrains et que les biens se raréfient face à la demande, en particulier dans les villes en développement, leur valeur s’apprécie.

Un autre facteur exceptionnel de l’actif immobilier est que la demande croissante peut, non seulement augmenter sa valeur vénale, mais aussi ses prix de location et donc sa rentabilité annuelle.

Avantages fiscaux uniques :

Les investissements immobiliers offrent généralement des avantages fiscaux uniques. Aux USA, un investissement immobilier, même passif via une foncière, offre de très nombreuses déductions fiscales qui permettent souvent de réduire considérablement l’impôt voir de l’annuler. De plus, le paiement de la plus-value peut être différé indéfiniment sous certaines conditions (via le 1031 exchange), augmentant considérablement le potentiel de retour sur capital dans une optique long-terme.

Quels sont les avantages de l’immobilier face aux marchés financiers ?

Les investissements immobiliers complètent généralement les portefeuilles fortement alloués aux actions et aux obligations, car leurs caractéristiques peuvent apporter des avantages que l’on ne trouve pas sur les marchés boursiers.

Plus de cohérence, moins de volatilité :

L’immobilier du marché privé a peu de corrélation avec les performances du marché boursier parce qu’il est négocié sur des marchés distincts. Cette différence, ajoutée des variations quotidiennes de valeurs beaucoup moins importantes que sur le marché boursier, a rendu ses performances beaucoup moins volatiles et bien plus stables.

Au États-Unis, la volatilité des actions a beaucoup augmenté depuis 20 ans. Entre 1950 et 1999, il y a eu 81 mouvements quotidiens de 3% ou plus dans le S&P 500. Entre 2000 et 2018, il y en a eu 120.

L’immobilier, un placement moyen/long terme :

L’immobilier est généralement un investissement à moyen/long terme, car le niveau de gains et de risques est le plus optimisé sur plusieurs années.

L’immobilier est généralement un investissement non liquide, en particulier sur le marché privé. Cette caractéristique signifie que les actifs sont plus lents à être vendus, mais peuvent fortement atténuer la volatilité d’un portefeuille boursier.

La période de détention ou l’horizon temporel des biens immobiliers est généralement de plusieurs années. Les investisseurs institutionnels détiennent des biens immobiliers commerciaux pendant 7,6 ans en moyenne, tandis que les investisseurs directs privés qui possèdent des biens résidentiels les détiennent généralement encore plus longtemps. Dans le cas des Foncières Florida Invest, nos stratégies de détention se trouvent entre 5 et 7 ans, afin d’offrir un maximum de souplesse dans la gestion des cycles immobiliers et d’optimiser la stabilité des retours sur investissements.

Sources : Fundrise, The Federal Reserve Bank of San Francisco.