Le Multifamily et les banlieues tirent leur épingle du jeu en cette fin d’année !

Les États-Unis demeurent le marché de prédilection des investisseurs en quête de fondamentaux solides. Sur les marchés publics, cela est visible avec les bons du Trésor, où la demande massive des investisseurs a entraîné des rendements extrêmement bas. Également, l’immobilier privé fait historiquement office de valeur refuge.

Aujourd’hui, bien que les volumes d’investissements aient été historiquement bas en 2020, de nombreux investisseurs institutionnels et privés reprennent place sur le marché afin de profiter de nouvelles opportunités.

Bien que les segments hôteliers et de vente au détail représentent les plus grandes opportunités de décotes des prix, le segment immobilier Multifamily a mieux résisté à la pandémie que les autres catégories d’actifs, même si il a été impacté par la crise qui a secoué les États-Unis.

Un nouveau rapport de “RENTCafé” aborde de manière intéressante les changements sur ce segment de marché en 2020. Étudions, à travers cet article, les fondamentaux de sécurité et de croissance future apportés par le segment immobilier Multifamily.

L’activité et les prix de location ralentis temporairement

La crise pandémique a interrompu le pic de location du segment des appartements, réduisant l’activité de location de 10 % en 2020.

La plupart des années, la saison de pointe de la location commence en mars et se termine en août. Mais, en 2020, la pandémie a repoussé le pic de location au mois de mai, et a raccourci la saison des déménagements. En juillet, les mouvements de locataires ont chuté de 13 %.

Dans l’ensemble, les loyers ont diminué dans les dix villes les plus chères pour les locataires en 2020. San Francisco a connu la plus forte baisse, le loyer moyen s’effondrant à 3 055 dollars après une chute annuelle de 17,3 %. Manhattan, New York (3 761 $) est arrivé en deuxième position avec une baisse des loyers de 10,8 %. Cela a fait passer son loyer moyen sous la barre des 4 000 $ pour la première fois depuis des années. En troisième position se trouve Seattle, qui a vu ses prix baisser de 8,5 %, selon RENTCafé.

Les gains de revenus des ménages stoppés

La crise pandémique a également mis fin aux gains de revenus dont les locataires ont bénéficié ces dernières années. Après avoir augmenté pendant deux ans, le revenu médian des locataires ne s’est maintenu qu’à environ 38 400 dollars, comme en 2019.

En 2018, le revenu médian des locataires a augmenté de 1,5 % pour atteindre 36 552 $, alors qu’il a fait un bond de 5,1 %, pour atteindre 38 400 $ en 2019.

Et si les américains peuvent réduire leurs dépenses, ils auront toujours besoin de se loger dans la zone où ils travaillent, vivent et éduquent leurs enfants. Le segment locatif des immeubles Multifamily existants, offrant des loyers en accords avec les revenus des classes travailleuses, représente la seule alternative pour une grande partie de la population active.

Au niveau national, une crise du logement abordable fait rage et pousse la majorité de la classe moyenne à rester locataire beaucoup plus longtemps. Cette demande locative abordable est généralement amplifiée lors de périodes de troubles économiques.

L’exode des centres villes vers les banlieues

Une autre caractéristique de la pandémie a été l’exode des locataires des zones urbaines. En effet, 18 des 30 plus grandes villes américaines ont vu plus de locataires partir par rapport à 2019. En outre, la moitié des plus grandes villes ont enregistré une différence notable entre le nombre de locataires quittant la ville et le nombre de locataires y emménageant.

Detroit se place en tête des perdants de l’année, avec une augmentation dramatique de 35,7 % du nombre de locataires quittant la ville depuis l’année dernière, ainsi qu’une baisse de 13 % du nombre de locataires y emménageant. Ce taux de déménagement a été la plus forte hausse de toutes les villes américaines. Oklahoma City a suivi avec 34,2 % de locataires supplémentaires qui ont quitté la ville en 2020, et 3,5 % de locataires en moins qui y ont emménagé. New York arrive en troisième position avec une augmentation de 25,1 % du nombre de locataires qui quittent la ville, selon RENTCafé.

Cependant, certaines villes telles que Miami, Fort Lauderdale ou encore West Palm Beach en Floride ont fortement bénéficié de cet exode, en accueillant une croissance démographique exceptionnelle malgré la fermeture des frontières extérieures.

En effet, d’après les données du géant du déménagement américain U-Haul Company, la Floride est devenue la première destination de déménagement américaine en détrônant le Texas qui occupait la première place depuis quatre ans. “La Floride montre des signaux forts de croissance depuis une décennie”, a déclaré la société U-Haul Company dans un communiqué, en soulignant l’attractivité d’un bassin d’emploi solide et diversifié, la douceur du climat et les kilomètres de plages qui longent les villes.

Résilience historique face aux crises et potentiel de rebond rapide : visibilité et sécurité pour les investisseurs

Après l’éclatement de la bulle internet, les loyers du segment Multifamily ont baissé de 6,7% pour rebondir de près de 10% en 2001. Comparativement, les loyers du segment des bureaux ont baissé de 18% pour ne rebondir que de 5,7% en 2001. Après la crise des Subprimes en 2008, les loyers des immeubles Multifamily qui avait baissé de 8% pendant la crise ont rebondis de près de 25% après le creux. Comparativement, les loyers des bureaux avaient baissé de 17% pour ne rebondir que de 5% après le creux. (Source CBRE).

Historiquement, l’immobilier Multifamily a moins souffert et a rebondi plus fortement que les autres grands types de biens immobiliers au cours des deux dernières récessions. Non seulement les loyers des logements collectifs ont le moins baissé et le plus récupéré, mais ils se sont aussi complètement redressés et ont atteint de nouveaux sommets dans les trois ou quatre années qui ont suivi chaque baisse.

Dans le contexte économique actuel fragilisant la classe moyenne travailleuse, l’accès à des logements abordables et confortables dans des immeubles Multifamily de classe intermédiaire est entrain de devenir un enjeu encore plus fort qu’il l’était lors des années précédentes. En d’autres termes, cette conjoncture historique est entrain de renforcer la crise du logement abordable et donc la demande sur ce segment de marché immobilier.

La “Génération Z”, majoritairement locataire, va ajouter une pression supplémentaire sur le marché locatif

Autre tendance très positive pour l’avenir du segment locatif Multifamily, la demande de plus en plus soutenue des nouvelles générations sur la location abordable.

Ce constat est renforcé par un marché immobilier qui évolue depuis une dizaine d’années. En effet, le nombre de locataires monte en flèche lorsque le nombre de propriétaires diminue en proportion. Acquérir sa résidence principale ne fera bientôt plus partie du rêve américain, et cela fait le bonheur des investisseurs immobiliers locatifs.

Aujourd’hui, les populations ne louent plus forcément leurs logements par dépit mais également par choix. Que ce soit pour des raisons de mobilité professionnelle, de manque de temps, ou pour des raisons économiques (taxes foncières, entretien, etc.), une grande partie de la classe moyenne est redevenue locataire, et cette tendance ne va qu’en se renforçant. De plus, cette tendance est très fortement visible chez les nouvelles générations qui ont d’autres priorités, notamment avec le marché du travail ultra compétitif, que d’acheter leur résidence principale et de se sédentariser. Les jeunes américains sont très mobiles, et aiment saisir les opportunités professionnelles en se déplaçant à travers les états.

En effet, les Millennials représentent toujours le plus grand groupe de locataires en mouvement, soit 47%. Au cours des deux dernières années, ils ont représenté plus de la moitié des activités de location. Mais un changement important est entrain de s’opérer. La Génération Z (génération des personnes nées entre 1997 et 2010) a détrôné la Génération X à la deuxième place des locataires les plus actifs en 2020. La Génération Z représente aujourd’hui 23% du mouvement, contre 12% il y a seulement deux ans. La Génération X ne représente plus que 18 % des mouvements de locataires, par rapport à 20 % en 2018, selon RENTCafé. Cette nouvelle génération va continuer de transformer le marché locatif à mesure que les jeunes diplômés vont entrer sur le marché du travail.

Sources : RENTCafé, CBRE, U-Haul Company.