Les ventes résidentielles explosent à Miami, poussées par les acheteurs venus des États du Nord-Est.

Selon la Realtor Association of Miami, les ventes totales de maisons dans le comté de Miami-Dade ont fait un bond annuel très fort en novembre 2020, le blocage des transactions pendant plusieurs mois et les taux hypothécaires historiquement bas ayant alimenté les transactions.

Une très forte reprise du marché en fin d’année 2020

En novembre, les ventes totales de logements dans le comté de Miami-Dade ont bondi de 20,9 % en glissement annuel, passant de 2 033 à 2 459. Les ventes de maisons individuelles à Miami ont augmenté de 18,7 % en glissement annuel, passant de 972 à 1 154. Les transactions d’appartements existants en copropriétés à Miami ont augmenté de 23 % en Novembre d’une année sur l’autre, passant de 1 061 à 1 305.

Ainsi, les ventes de maisons unifamiliales à Miami ont maintenant enregistré des hausses à deux chiffres d’une année sur l’autre pendant quatre mois consécutifs et les appartement existants en copropriétés ont enregistré des gains de transactions pendant trois mois consécutifs.

Les transactions portant sur les maisons unifamiliales à Miami dont le prix se situe entre 400 000 et 600 000 dollars ont fait un bond de 50,4 % en glissement annuel pour atteindre 352 transactions en novembre 2020. Les ventes de biens en copropriétés existants à Miami, dont le prix se situe entre 400 000 et 600 000 dollars, ont augmenté de 68,3 % pour atteindre 138 transactions.

Le volume des maisons individuelles vendues en dollars a augmenté de 77,1 % d’une année sur l’autre, passant de 526,7 millions de dollars à 932,6 millions de dollars. Le volume des appartements en copropriétés a augmenté de 55,5 % d’une année sur l’autre, passant de 377 millions de dollars à 586,1 millions de dollars.

Le travail à distance, l’enseignement à domicile, les taux hypothécaires et le niveau d’inventaire disponible historiquement bas ainsi que les achats effectués par les acheteurs venus du Nord-Est ont fortement stimulé la croissance de l’immobilier dans la région de Miami cette année.

Le segment des maisons individuelles fortement prisé notamment par les acheteurs venus du Nord-Est

Depuis le début de l’année, les ventes de maisons à Miami en novembre ne sont que de 6,6 % inférieures à celles de l’année dernière, malgré le blocage du marché pendant quatre mois causé par la pandémie. Le volume en dollars de l’année 2020 a finalement dépassé le total de 2019. L’inventaire de logements disponibles a diminué au cours des 16 derniers mois pour les maisons individuelles et s’élèvent maintenant à seulement 3,6 mois de stocks.

Le manque de stocks a un impact sur les prix et le nombre de ventes, en particulier pour les maisons individuelles. Cependant l’augmentation des mises en chantier et du nombre de vendeurs en 2021 devrait contribuer à stabiliser la situation.

Un inventaire disponible en baisse

L’inventaire des maisons individuelles a diminué de 40,4 % en novembre, passant de 6 526 inscriptions actives l’année dernière à 3 889 le mois dernier. L’inventaire des appartements en copropriétés a diminué de 10,1 %, passant de 15 369 inscriptions à 13 820 au cours de la même période en 2019.

Le nombre de mois d’inventaire pour les maisons individuelles a diminué de 40% à 3,6 mois. L’inventaire des copropriétés existantes a diminué de 1,5 % pour atteindre 13 mois. Le nombre de mois d’inventaire est en baisse depuis juillet 2019 pour les maisons individuelles, ce qui reflète une forte demande.

Le nombre total d’inscriptions actives à la fin novembre a diminué de 19,1 % en glissement annuel, passant de 21 895 à 17 709. Les inscriptions actives restent environ 60 % en dessous des niveaux de 2008, année où les ventes ont atteint leur niveau le plus bas.

108 mois consécutifs d’appréciation des prix immobiliers résidentiels à Miami

La forte demande associée à une offre limitée continue de favoriser l’appréciation des prix dans le comté de Miami-Dade.

En novembre 2020, les prix des maisons individuelles du comté de Miami-Dade ont augmenté de 23,3 % en glissement annuel, passant de 365 000 $ à 450 000 $. Les prix des maisons unifamiliales à Miami ont augmenté pendant 108 mois consécutifs, soit une série de 9 ans. Les prix des biens en copropriétés existants ont augmenté de 10,2 % en glissement annuel, passant de 245 000 à 270 000 dollars. Les prix des appartements en copropriété ont augmenté ou sont restés stables au cours de 110 des 114 derniers mois.

Miami, où le prix médian est encore comparable aux chiffres de 2007, reste une aubaine par rapport aux autres grandes villes du monde à l’économie internationale.

Les ventes en difficulté à Miami restent faibles, reflétant un marché sain

Seulement 1,9 % de toutes les ventes résidentielles à Miami étaient en difficulté le mois dernier. En 2009, les ventes en difficulté représentaient 70 % des ventes de Miami.

Au niveau national, les ventes en difficulté représentaient moins de 1 % des ventes en novembre.

Des acheteurs immobiliers motivés à Miami

Le pourcentage médian du prix demandé obtenu pour la vente des maisons individuelles était de 97,1 % en novembre, en hausse de 1,6 % par rapport aux 95,6 % de l’année dernière. Ce même pourcentage pour les appartements en copropriétés était de 94,5 %, en hausse de 0,7 % par rapport à 93,8 % l’année dernière.

Le nombre médian de jours entre la date d’inscription et la date du contrat pour les ventes de maisons individuelles à Miami était de 23 jours, soit une baisse de 57,4 % par rapport aux 54 jours de l’année dernière. Le nombre médian de jours entre la date d’inscription et la date de clôture pour les appartements en copropriété était de 50 jours, soit une baisse de 35,9 % par rapport aux 78 jours de l’année dernière.

Le délai médian de vente pour les maisons individuelles était de 74 jours, soit une baisse de 22,9 % par rapport aux 96 jours de l’année dernière. Le nombre médian de jours avant la vente pour les copropriétés était de 96 jours, soit une baisse de 19,3 % par rapport aux 119 jours de l’année précédente.

Les acheteurs au comptant à Miami sont également plus nombreux qu’au niveau national. Les transactions au comptant à Miami ont représenté 28,9 % du total des ventes clôturées en novembre 2020, contre 35,1 % l’année dernière. Le chiffre national pour les acheteurs au comptant est de 20 %.

Le pourcentage élevé de ventes au comptant à Miami reflète la capacité de la Floride du Sud à attirer un nombre diversifié d’acheteurs extérieurs et internationaux.

Les appartements en copropriétés représentent une grande partie des achats au comptant à Miami, puisque 38,9 % des ventes sur ce segment ont été effectuées au comptant en novembre 2020, contre 17,9 % des ventes de maisons individuelles.

Sources : Realtor Association of Miami