La crise du COVID-19 va-t-elle impacter le marché immobilier “multifamily” aux États-Unis ?

Le géant CBRE a sorti cette semaine ses chiffres concernant l’impact du COVID-19 sur le marché immobilier “multifamily” aux États-Unis. Bien que les projections restent incertaines, elles s’appuient sur des fondements solides et un accès colossal à des données de marché.

Étudions ensemble ce qui se passe actuellement sur ce marché et quelles sont les prévisions pour les mois à venir.

Un marché fragilisé à court-terme pour 2020 et une relance prévue pour 2021 :

De manière générale sur l’ensemble du territoire américain, les performances des actifs multi-familiaux vont être impactées en 2020.
Les fondamentaux subiront un choc important avant de rebondir à partir du quatrième trimestre 2020 pour les taux de vacances et du premier trimestre 2021 pour les loyers.

Voici les informations clés du rapport :

• L’impact du COVID-19 sur l’économie américaine va entraîner une augmentation du taux de vacance et une baisse des loyers au cours des deux prochains mois au moins.

• Les experts s’attendent à ce que le marché des immeubles “multifamily” atteigne son point le plus bas au troisième trimestre et entame une reprise au quatrième trimestre.

• Le taux de vacance global devrait augmenter de 2,7 % pour atteindre 6,3 % au troisième trimestre 2020, contre 3,6 % au troisième trimestre 2019 et se redresser complètement en 2021.

• Les experts s’attendent à une baisse des loyers au niveau national de 6,7 % entre le pic du troisième trimestre 2019 et le creux du quatrième trimestre 2020. Les nouvelles mises en location et les renouvellements devraient se faire à un prix moins élevé dans un premier temps.

• Les loyers devraient commencer à remonter au premier trimestre 2021 et revenir à leurs niveaux d’avant-crise au deuxième trimestre 2022. La reprise devrait être saine et continue, au fur et à mesure que l’économie respirera à nouveau.

Cependant les segments immobiliers les plus touchés par cette crise, à savoir les zones les plus fragiles, vont avoir du mal à se relever à court et moyen terme. En effet, les ralentissements économiques ont entraîné des pertes de revenus importantes en raison des défauts de paiement, surtout dans les segments de locataires déjà fragiles financièrement. Cette conjoncture va laisser un impact important dans la trésorerie des propriétaires dans la mesure où certains résidents pourraient ne pas être en mesure de rembourser les loyers différés.

Il est également important de rappeler que les perspectives établies sont en partie basées sur les prévisions économiques du pays. En effet, les experts attendent une contraction de 4,3 % du PIB cette année et la perte de 14 millions d’emplois. Si les perspectives s’assombrissent, l’impact pourrait être plus violent et la reprise pourrait être retardée.

Une fenêtre d’action limitée mais suffisante pour offrir de nouvelles opportunités aux investisseurs immobiliers sur ce segment :

Aujourd’hui, il est très fort probable que la crise impacte la valeur des actifs immobiliers à court-terme suite à de nombreuses conséquences. En effet, les vendeurs potentiels en confinement (incluant les banques suite à des saisies) vont attendre plusieurs mois avant de mettre leurs biens en vente en même temps sur le marché, des propriétaires en difficultés financières vont être forcés de vendre leurs actifs et les propriétaires d’immobilier en location courte-durée vont probablement vendre pour contrebalancer leurs pertes d’exploitation. De plus, comme nous l’avons vu ci-dessus dans les résultats du rapport délivré par CBRE, les performances des actifs “multifamily” risquent d’être impactés à court-terme par plus de vacance locative et des loyers moins élevés. Bien que cela ne concerne pas tous les segments de marchés, l’impact sur les valorisations sera mathématique.

Cette conjoncture a relancé l’intérêt des fonds axés sur les investissements opportunistes et les actifs en détresse qui voient aujourd’hui une opportunité attendue depuis près de 10 ans. En effet, les actifs fragilisés par la crise sont des cibles de choix pour ce type d’investisseurs, et des capitaux seront massivement investis sur ces segments.

Les investisseurs aguerris se préparent donc à une phase d’investissement importante avant la reprise du marché attendue pour 2021/2022.

Sources : CBRE, Wall Street Journal