Les ventes de maisons individuelles explosent à Miami-Dade poussées par l’arrivée massive des travailleurs d’autres États.

Selon la Miami Association of Realtors, les ventes totales de maisons dans le comté de Miami-Dade ont fortement augmenté entre août 2019 et 2020. En effet, le total des ventes de maisons individuelles à Miami a augmenté de 16,6% sur la même période, alors que les ventes portant sur des biens en copropriété ont diminuées de 3,3%.

La demande soutenue et les faibles taux d’intérêt ont également conduit à une augmentation des demandes de prêts hypothécaires au niveau local et national. Les demandes de prêts hypothécaires pour l’achat d’un logement ont augmenté de 40 % par rapport à l’année dernière (the Sept. 9 Mortgage Bankers Association’s seasonally adjusted index).

La crise sanitaire a accéléré l’arrivée déjà massive des acheteurs venus de New York et des États du nord-est, où le froid, les impôts élevés, et/ou la situation économique les poussent à s’installer en Floride du Sud-Est.

Avant la crise sanitaire, le marché de Miami-Dade était déjà exceptionnellement fort pour de nombreuses raisons :

• L’immobilier présentait un nombre de défauts de paiement extrêmement bas
• Une forte demande couplée à une faible offre
• Des taux d’intérêt bas
• Une forte croissance démographique
• Une demande d’acheteurs étrangers et/ou provenant d’États à fiscalité élevée (New York, Californie, etc.)
• Une grande confiance des consommateurs
• Un marché de l’emploi solide et porteur

Étudions plus en détail les chiffres de la Miami Association of Realtors afin de faire un état des lieux du marché résidentiel actuel à Miami-Dade County.

105 mois consécutifs d’appréciation des prix à Miami-Dade :

La forte demande associée à une offre limitée continue de favoriser l’appréciation des prix à Miami-Dade. En août 2020, les prix des maisons individuelles du comté de Miami-Dade ont augmenté de 12,4 % en glissement annuel, passant de 370 000 $ à 416 000 $. Les prix des maisons individuelles à Miami ont augmenté pendant 105 mois consécutifs, soit plus de 8,5 ans.

Augmentation du volume de ventes en dollars des maisons individuelles :

Le volume de ventes des maisons individuelles en dollars a augmenté de 77,1 % d’une année sur l’autre, passant de 580,6 millions à 1 milliard de dollars.

Selon Freddie Mac, le taux moyen pour un prêt hypothécaire conventionnel à taux fixe sur 30 ans est passé de 3,02 % en juillet à 2,94 % en août. Le taux moyen sur toute l’année 2019 était de 3,94 %, soit une nette diminution.

Les acheteurs au comptant sont nombreux :

Les transactions cash à Miami représentent 27,1% du total des ventes clôturées en août 2020, contre 31,6% l’année dernière. Le chiffre national pour les acheteurs au comptant est de 18%.

Le pourcentage élevé de ventes au comptant à Miami reflète la capacité de la Floride du Sud à attirer un nombre diversifié d’acheteurs internationaux avec de forte liquidités disponibles.

Les appartements en copropriété représentent une grande partie des achats au comptant à Miami, puisque 38,9% des ventes d’appartements en copropriété ont été effectuées au comptant en août 2020, contre 16,9 % des ventes de maisons individuelles. En effet, les acheteurs étrangers ont souvent plus tendance à se tourner vers le marché des appartements.

Maisons individuelles et appartements, deux marchés bien différents :

L’inventaire des maisons individuelles a diminué de 34,8% en un an, passant de 6 385 inscriptions actives en août dernier à 4 164. L’inventaire des copropriétés a diminué de 6,4%, passant de 15 202 inscriptions à 14 226 au cours de la même période.

Le nombre de mois d’inventaire pour les maisons individuelles a diminué de 32,2% à 4 mois, ce qui indique un marché vendeur avec une forte demande. Le nombre de mois d’inventaire pour les appartements en copropriétés existants a augmenté de 6,1% à 14 mois, ce qui indique un marché d’acheteurs, avec beaucoup d’offre. Un marché équilibré entre acheteurs et vendeurs offre entre 6 et 9 mois d’inventaire.

Conclusion :

La crise pandémique semble avoir fortement renforcé la demande américaine venue des autres États concernant les maisons individuelles en Floride, et tout particulièrement dans le comté de Miami Dade et Broward (Fort Lauderdale). Au contraire, la situation de plus en plus difficile pour les condominiums notamment de luxe, semble être renforcée par la crainte des grands immeubles réunissant des centaines de locataires durant une pandémie. Ce marché, déjà fragilisé notamment sur le segment des tours de luxe, est en train d’évoluer à sens inverse avec le marché des maisons individuelles.

Il en ressort de cette analyse que la crise pandémique a encore renforcé l’attractivité de la Floride pour les travailleurs américains. Il est certain que l’impact sur l’économie locale et le marché immobilier sera important pour les mois et années à venir.

Sources : Freddie Mac, Miami Association of Realtors, the Sept. 9 Mortgage Bankers Association’s seasonally adjusted index, World Property Journal.