Augmentation des taux d’intérêt, quelles conséquences pour l’immobilier commercial aux USA ?

Selon de nombreux experts de l’industrie, la récente hausse des taux d’intérêt annoncée par la Fed aura des “bénéfices à long terme” pour l’immobilier commercial américain (dont font partie les immeubles multifamily). Cette dernière a laissé entendre que 6 à 7 augmentations progressives des taux pourront avoir lieu en 2022. La première, datant de mercredi dernier, est de 25 points de base (soit un 10-Year treasury qui passe de 1.9% à 2.15%). L’intention fondamentale est de réduire les risques que pourrait générer une inflation élevée, forçant la Fed à augmenter ses taux de manière plus agressive dans le futur.

“L’action graduelle de la Fed est une étape nécessaire pour que celle-ci remplisse la seconde partie de son mandat : atteindre une stabilité des prix, une condition requise pour un marché de l’emploi stable. Au final c’est la convergence de ces deux objectifs qui aideront l’immobilier américain à continuer sa croissance”, expliquait Rebecca Rockey, économiste chez Cushman & Wakefield, dans une analyse récente.

Le PIB réel (ajusté de l’inflation) est prévu de croître de 3% en 2022, ce qui est “bien au delà des normes historiques et du potentiel de croissance long terme de l’économie”. Cette croissance à venir devrait générer de la demande pour toutes catégories de biens immobiliers et soutenir le marché dans son ensemble.

Les experts ont débattu de nombreuses fois durant les dernières semaines sur la question des vertus de couverture contre l’inflation de l’immobilier américain et semblent d’accorder sur son efficacité “si les horizons d’investissement sont assez longs”. Il est à rappeler que les taux sont toujours bas par rapport à leurs cours historiques et par rapport à ce qu’ils seront vraisemblablement dans 1 ou 2 ans.

Les marchés financiers ont, eux, très rapidement anticipé cette hausse qui se reflète déjà sur le 10-Year Treasury. Selon Chair Powell, ancien président de la Fed, “les politiques monétaires sont même souvent en retard par rapport aux marchés qui permettent aux institutions de passer à l’action.” Selon ce dernier, les risques d’une récession en 2022 sont très faibles et les augmentations de taux ont historiquement souvent été suivies par de la croissance économique. En moyenne, les périodes comprises entre le début d’une hausse des taux et le pic ont vu leurs PIB réels croître de 15.3%.

Il est également important de noter qu’il n’y pas de corrélation évidente entre les variations de taux de la Fed ou du 10 Year Treasury et les rendements immobiliers, bien que l’aversion au risque augmente souvent avec les taux et se reflète souvent dans les prix immobiliers.

Source : GlobeSt, Cushman & Wakefield