Comment investir dans l’immobilier en période de ralentissement économique ?

Un investissement immobilier répond à plusieurs problématiques telles que la diversification et la génération de revenus passifs. Dans un monde où l’économie fonctionne par cycles, il est primordial d’investir dans des actifs aux performances stables et dans la mesure du possible peu sensibles aux récessions.

L’immobilier, une valeur refuge en période de crise ?

Lorsque le marché boursier se porte bien, les prix de l’immobilier ont tendance à augmenter car les investisseurs ont plus de capital. Lorsque la bourse se porte mal, les investisseurs qui cherchent d’autres opportunités trouvent généralement dans l’immobilier une valeur refuge. En d’autres termes, un ralentissement économique peut être une raison d’acheter de l’immobilier plutôt que de s’en détourner.

Cependant, tout dépend de la nature de récession, qui peut également entraîner des conséquences qui vont bloquer les investisseurs. Le fait que la dernière récession ait entre autre été causée par la bulle immobilière est resté bien présent dans l’esprit des investisseurs, ce qui leur fait penser que les récessions entraînent une baisse des prix de l’immobilier. Mais ce n’est pas toujours le cas, et une récession n’entraîne historiquement pas forcément une baisse des prix immobiliers.

Voici un aperçu des avantages d’investir dans l’immobilier lorsque le marché boursier entre dans un cycle morose :

• Les investissements immobiliers bien ciblés génèrent des revenus stables.
• L’immobilier est moins volatile que beaucoup d’autres classes d’actifs.
• L’immobilier, surtout résidentiel, peut être beaucoup plus performant que les actions et les obligations en période de crise.
• En tant que sources de revenus, les investissements immobiliers ont tendance à offrir une certaine visibilité en période de récession : les gens ont besoin d’endroits où vivre, travailler et obtenir des services.
• Les investisseurs immobiliers sont également en mesure de se couvrir contre l’inflation et les fluctuations des taux d’intérêt. L’augmentation du loyer lors du renouvellement des baux, par exemple, permet aux investisseurs de suivre la hausse des prix liée à l’inflation.

Une récession n’a pas forcément d’impact négatif sur le marché du logement :

ATTOM Data Solutions, un des principaux fournisseurs de données immobilières, a étudié les prix des maisons pendant les cinq récessions depuis 1980 et a constaté que les prix des maisons n’ont baissé que deux fois pendant la récession, en 1990 et 2008, et en 1990, la baisse était inférieure à 1%. Au cours des trois autres, les prix ont en fait augmenté.

Le logement est par définition un besoin fondamental. Le marché peut se corriger temporairement, mais les gens auront toujours besoin d’un endroit où vivre.

Cela ne signifie pas que tous les marchés du logement américains sont épargnés. Les professionnels de l’immobilier aiment dire qu’il n’existe pas de marché national du logement et que chaque ville a sa propre dynamique. Selon la cause de la récession, certaines villes peuvent être touchées mais pas d’autres. Et comme toujours, ce seront les marchés les plus fragiles, dans des villes déjà en difficultés qui seront les plus violemment touchées. Voilà pourquoi nous portons la conviction qu’il est essentiel d’investir sur un marché local porteur, avec une démographie positive, ainsi qu’une économie diversifiée, solide et attractive.

Par exemple, la récession de 2001 a été causée par l’effondrement de la valeur boursière des entreprises qui tentaient de tirer profit de l’internet nouvellement popularisé. Cela a provoqué un ralentissement de l’appréciation des prix des maisons à San Francisco, en particulier sur le marché haut de gamme. Mais certaines autres villes n’ont pas été touchées. L’histoire nous l’a déjà prouvé, les segments les plus sensibles sont le luxe et les zones à forte criminalité, car elles ne répondent pas aux besoins de la majorité de la population.

Comme le dit Jim Egan, directeur de la banque de l’immobilier commercial et vice-président senior de Bryn Mawr Trust, “une récession peut être le meilleur moment pour investir dans l’immobilier“. La chute des prix des actifs peut créer un marché d’acheteurs si d’autres investisseurs sont contraints de vendre. Ainsi, la perte de valeur de votre propriété actuelle, sera récupérée dans les années à venir (si vous avez investi dans une ville aux fondamentaux économiques solides). Par contre, vos nouvelles acquisitions, elles, n’en seront que plus intéressantes.

Les revenus locatifs sont généralement peu sensibles aux périodes de récession :

Les données d’ATTOM montrent également que les loyers sont encore moins affectés par une récession.

Lors de la crise du logement en 2008, le loyer moyen du marché pour une propriété de trois chambres, tel que calculé par le Département américain du logement et du développement urbain, a augmenté de façon constante, même si les prix des maisons ont chuté. Les loyers ont augmenté, car les propriétaires qui ont vécu des saisies immobilières pendant la crise ont renforcé la demande de logements locatifs.

Attention, certains marchés immobiliers restent tout de même volatiles :

Cependant, le marché de l’immobilier n’est pas complètement à l’abri de la volatilité. La crise financière de 2008 et la chute du marché immobilier qui a suivi en sont la preuve. Mais la gestion du risque de volatilité est une question de stratégie lorsque l’on investit dans l’immobilier en période de ralentissement économique. Encore une fois, la zone d’investissement et le segment de marché vont être décisif. Un indicateur est primordial : afin d’assurer les performances financières les plus stables, un actif immobilier doit répondre à la demande de la majorité de la population, en accord avec ses revenus. Pour faire simple, le quartier, la bâtisse et les loyers doivent satisfaire les besoins de la population.

Quels sont les types d’actifs immobiliers les moins sensibles ?

Généralement, les espaces industriels, commerciaux et de bureaux peuvent s’avérer plus risqués en période de récession, car le flux de trésorerie de ces biens dépend de la capacité des locataires à s’adapter à une économie plus lente. Au contraire, les immeubles multi-familiaux résistent le mieux, comme nous l’avons souvent répété ces dernières années (vous pouvez visionner la rediffusion notre conférence en ligne du moins d’Octobre 2019 à ce sujet).

Comment investir en période de ralentissement économique ?

Si votre modèle d’investissement dépend majoritairement de l’appréciation, alors vous vous exposer à un risque. En effet, les prix peuvent baisser temporairement, et si vous êtes forcés de vendre à cette période, vous perdrez vos bénéfices.

Cependant, un modèle fondé uniquement sur des rendements élevés, dans des zones sensibles, sans prendre en compte le risque locatif et la fragilité des locataires peut également mal se terminer. Car le marché est le même pour tout le monde : les meilleurs rendements locatifs se trouvent dans les zones où les prix sont bas car les investisseurs sophistiqués ne veulent pas y mettre les pieds. Dans ces zones défavorisées, sans industries diversifiées et qui perdent des habitants chaque année, la criminalité y est généralement élevée, et les risques immobiliers, les dégradations et les impayés sont courants.

Comme nous le répétons souvent, la solution se trouve au milieu, dans des actifs “Middle-Market“, dans des immeubles anciens de bonne qualité, plus abordables que le neuf, au coeur de quartiers proches des bassins d’emplois, dans des villes porteuses. La qualité de l’investissement immobilier va directement influencer la stabilité de ses performances.

Conclusion :

En bref, une récession peut ouvrir des opportunités d’investissements dans l’immobilier, à condition d’être conscient que la gestion du risque est un élément essentiel de l’équation. Investir judicieusement signifie comprendre l’équilibre entre l’offre et la demande, les risques macroéconomiques, mais aussi les besoins des populations locales.

En tant qu’investisseurs immobiliers, nous sommes convaincus qu’il faut être à l’aise avec une stratégie long terme et comprendre le risque de liquidité associé à l’immobilier.

Toute conjoncture économique offre des opportunités. Ce qui fera la différence sera votre connaissance et votre gestion du risque.