Pourquoi investir sur le « Middle Market » en Floride ?

Loin de la volatilité du marché de luxe et des zones en difficulté, le segment du logement intermédiaire attire les investisseurs locaux et internationaux en quête de fondamentaux rationnels et non spéculatifs.

C’est le segment de marché majoritaire aux USA, qui loge l’essentiel de la population travailleuse. Le parc est généralement constitué d’immeubles Multifamily, d’appartements et de maisons aux loyers en accord avec les revenus des classes travailleuses n’ayant pas encore accès au crédit. Ces propriétés sont situées dans des zones familiales, proches des centres d’affaires, des écoles et des diverses infrastructures publiques.

En plus d’être le segment qui connait la plus forte demande locative, c’est le seul qui se trouve renforcé par les propriétaires d’autres segments en défaut de paiement de crédit en cas de crise de valeurs, forcés à devenir locataires.

Historiquement c’est aussi le segment qui, en plus de proposer d’excellents ratios de rentabilité, réagit le mieux aux secousses de marché et connait les meilleurs taux d’appréciation. Le taux d’augmentation des loyers annuels est historiquement nettement supérieur à l’inflation.

En quoi investir sur le marché immobilier des classes moyennes travailleuses en Floride répond à un réel besoin local ?

Le besoin de logements en adéquation avec la demande et le pouvoir d’achat des classes moyennes est un enjeu crucial en Floride, notamment autour des bassins d’emplois. Participer au développement du marché intermédiaire permet de répondre à un besoin flagrant tant pour les locataires que pour les villes. C’est l’assurance d’un investissement sécuritaire, porteur et performant sur le long terme.

Que se passe-t-il aujourd’hui en Floride sur ce segment ?

Le marché locatif du « Middle Market » est soutenu par la population qui a une très forte tendance à louer sur ce segment.

En effet, les coûts d’accès à la propriété sont élevés et les possibilités d’emprunts sont limitées compte tenu du système de crédit score qui n’avantage pas la classe moyenne. La Floride compte plus de 66% de propriétaires occupants, mettant également une pression sur l’inventaire de propriétés disponibles à la location. Les taux d’occupation sont par conséquent proches des 100% dans de nombreuses villes de la région sur le segment des classes moyennes.

De plus, il y a beaucoup plus de logements absorbés en Floride que de logements neufs construits chaque année. De manière générale et sauf exception de marchés locaux, cela renforce encore plus la pression sur l’inventaire existant. Les prix du neuf ayant également largement augmenté ces dernières années avec les nouvelles normes de construction, le parc ancien reste la seule alternative viable pour la majorité des travailleurs. Un autre point important est que l’essentiel des nouvelles constructions en Floride sont des immeubles de classe A, souvent trop chers pour la classe moyenne. Il y a donc un réel manque de logements de classe B et C construits sur le parc neuf dans la région.

Enfin, la démographie est en constante augmentation ce qui classe l’État parmi les plus importantes croissances démographiques des USA. Avec près de 50,000 nouveaux ménages par an, +403,000 nouveaux habitants en 5 ans et 331,350 nouveaux jobs créés en 5 ans, le marché locatif demeure très tendu et la population travailleuse attirée en Floride a besoin de se loger en accord avec ses moyens.

Les investisseurs qui se positionnent sur ce segment de marché bénéficient ainsi :

• De sécurité : sur un marché global volatil qui a connu de gros rebonds il y a seulement quelques années, il est essentiel d’investir sur le segment le plus sécurisant, particulièrement dans une démarche de diversification.

• Des perspectives moyen / long terme solides : dans des zones en plein développement. En collaborant avec le partenaire expert au contact du marché, travaillant main dans la main avec les villes et mairies, les investisseurs peuvent notamment se positionner à la source de fabuleux projets urbains offrant d’excellentes perspectives à 5-7 ans. Nous avons vu des villes se métamorphoser en seulement quelques années comme Davie, Fort Lauderdale et Pompano Beach. 

• De locataires de qualité : notre segment de marché rigoureusement sélectionné nous permet de limiter au maximum le risque de dégradations et d’impayés, contrairement à des marchés beaucoup plus sinistrés tels que dans des villes de l’ancienne ceinture industrielle du nord-est des USA.

• De fortes rentabilités sécuritaires sur le long terme : avec un très faible turn-over et taux de vacance. Certaines villes comme Davie ont un taux d’occupation proche des 98%, et nous approchons des 100% sur l’ensemble de notre parc en gestion, ce qui réduit considérablement le risque de voir le cashflow et donc la rentabilité de l’investissement diminuer.

• De liquidité : un segment qui réunit le plus d’acheteurs potentiels (familles voulant acheter leur résidence principale stratégiquement positionnée, migrants des autres États, migrants internationaux, retraités, investisseurs locaux et internationaux cherchant de la rentabilité sur des actifs sains). Il est en effet primordial, dans le cadre d’un investissement diversifiant, de bénéficier d’une bonne fenêtre de sortie à tout moment afin de renforcer la sécurité du patrimoine.

• Des loyers qui augmentent chaque année : +4,5% en Floride en 2018, en croissance annuelle constante depuis 9 ans. Des loyers qui augmentent progressivement améliorent régulièrement la rentabilité nette des investissements locatifs de nos clients.