Investir dans l’immobilier commercial américain sans risque

Le défi pour les investisseurs qui débutent dans l’immobilier commercial est de comprendre les différents segments d’investissements. Connaître les différences entre « Core », « Core Plus », « Value Add » et « Opportunistic » sera essentiel pour bien déterminer quel segment correspond le plus à vos attentes de rémunération et de gestion du risque.

Attention à toujours garder en tête que ces quatre principaux segments ne vous exemptent pas de faire vos devoirs. Il existe de bonnes et de mauvaises affaires dans tous les segments de marchés, et bien analyser l’emplacement, les finances, l’état général ainsi que les caractéristiques d’une opération est toujours essentiel.

Aujourd’hui, nous allons voir les deux principaux segments offrant les niveaux de risques les plus faibles pour les investisseurs débutants, non appétant aux risques, ou aillant besoin d’équilibrer un portefeuille, à savoir le « Core » et le « Core Plus ». 

Pour rappel, un immeuble « Multifamily » aux USA est considéré comme un actif commercial au-delà de 5 appartements.

L’investissement « Core » ou de base :

Les investisseurs débutants ne voulant ou ne pouvant pas s’exposer au risque trouveront dans les placements immobiliers « Core » une solution adaptée. Le terme « Core » fait référence au revenu sur le marché, alors considérez les investissements de base comme des producteurs de revenus stables et sécuritaires.

Lors de l’achat, ces propriétés sont censées être stabilisées et autosuffisantes, avec une gestion relativement simple. De plus, ces immeubles ont un taux d’occupation très important et accueillent des locataires stables avec des contrats de location à long terme.

Le niveau de revenu sera stable, le risque d’une baisse sera limité, mais l’augmentation sera également limitée pendant toute la durée du placement.

Enfin, les placements immobiliers de base sont généralement à très faible effet de levier.

L’investissement « Core Plus » :

Les investisseurs un peu plus expérimentés, mais qui veulent limiter tout de même leur exposition au risque peuvent se tourner vers ce type de véhicules. Avec le revenu régulier d’un placement « Core », le placement « Core Plus » offre un revenu plus élevé ainsi qu’un potentiel de croissance. Ces types de placements sont considérés comme présentant un niveau de risque faible à modéré, selon les particularités de la propriété.

Comme on peut s’y attendre, la gestion nécessitera plus d’implication pour planifier le potentiel de croissance. Un bon exemple serait un immeuble « Multifamily » nécessitant quelques rénovations pour maximiser l’occupation.

Enfin, le montant des rénovations aura une incidence sur le revenu et le risque de l’opération.