Focus sur les deux principaux types de cycles immobiliers

Les cycles les plus importants sont les cycles financiers (qui affectent particulièrement les prix des biens immobiliers) et les cycles physiques locaux (qui affectent particulièrement leurs revenus locatifs).

Qu’est-ce qu’un cycle financier ?

En sciences économiques, un cycle financier désigne un phénomène de répétition prenant en considération le cycle budgétaire des finances publiques d’un pays. Lorsque tout va bien, les acteurs économiques, collectivement optimistes, peuvent avoir des comportements plus risqués pouvant mener à la formation de déséquilibres financiers. À l’inverse, en cas de retournement, les déséquilibres accumulés précédemment se résorbent, de façon parfois brutale, conduisant notamment les banques à restreindre leur offre de crédit, accentuant l’ampleur et la durée des phases de récession qui suivent.

Le cycle financier détermine généralement le prix de l’immobilier, et les nouvelles constructions locales déterminent l’offre.

La demande est alimentée par des facteurs nationaux qui influent sur le désir des investisseurs de détenir des biens immobiliers. Ils incluent entre autres :

• L’intérêt de l’achat immobilier par rapport à d’autres classes d’actifs (actions, obligations, etc.)
• Les taux d’intérêt, les normes de prêt et la liquidité
• Les flux mondiaux de capitaux

Que se passe-t-il en cas de ralentissement du cycle financier ?

La fin du cycle financier est généralement brutale. Depuis au moins 1969, un ralentissement du cycle financier s’est toujours soldé par un crash. La baisse moyenne des prix a été de 45 %, et il a fallu de 5 à 8 ans pour revenir à l’état d’avant crise. Bien évidemment, tous les marchés immobiliers ne sont pas également sensibles aux cycles financiers, mais il convient de « généraliser » pour bien comprendre le concept de cycle financier.

Qu’est-ce qu’un cycle physique (ou local) ?

Le cycle physique détermine le revenu locatif en fonction du prix de location et des locaux vacants. Contrairement au cycle financier, il est entièrement piloté par le marché local. C’est aussi un cycle beaucoup plus court.

L’offre est déterminée par la construction, quand la demande est déterminée par le taux d’occupation (ou à l’inverse le taux de vacance). Cette situation est à son tour alimentée par plusieurs facteurs, dont l’emploi (ou le chômage) dans la zone locale, qui à son tour est alimenté par l’économie locale et nationale.

Quelles sont les causes des cycles physiques ?

Il faut bien comprendre que le développement et la construction de biens immobiliers prennent du temps, de sorte qu’il y a toujours un décalage entre la demande et l’offre.

Le cycle physique passe par quatre phases principales :

• Récupération
• Expansion
• Hyper-offre
• Récession

Phase de récupération :

Avant le début de cette phase, il y a une offre excédentaire de stocks provenant de nouvelles constructions antérieures et/ou d’une croissance négative de la demande.

La reprise commence au point le plus bas du cycle. Cela se produit lorsque l’excès de construction du cycle précédent s’arrête finalement.

La croissance de la demande absorbe lentement l’offre excédentaire existante, tandis que la construction neuve est inexistante ou très faible.

 Avec le temps, les taux de vacance diminuent, ce qui permet aux loyers de se stabiliser et même de commencer à augmenter. Au fur et à mesure que la reprise se poursuit, les propriétaires peuvent augmenter les loyers à un rythme lent (généralement à un taux égal ou inférieur à l’inflation). Cela rend les propriétés de plus en plus rentables.

Finalement, le marché atteint sa moyenne d’occupation à long terme où la croissance des loyers est égale à l’inflation, et le marché passe à la phase suivante.

Phase d’expansion :

Dans cette phase, la croissance de la demande augmente, créant un besoin de logements supplémentaire. En raison de l’offre tendue, une croissance rapide des loyers (parfois appelée “pics de loyers”) peut survenir.

Les loyers finissent par augmenter suffisamment et le marché atteint le point clé où les nouvelles constructions sont de nouveau rentables.

Tant que la demande augmente plus vite que l’offre, les taux de vacance continuent de baisser et l’expansion se poursuit. De nombreux cycles d’expansion historiques ont été lents et progressifs, en montée sur de longues périodes.

Finalement, la croissance des loyers s’accélère de plus en plus vite et le marché atteint un autre point clé. Auparavant, les vendeurs fixaient le prix du terrain à sa valeur actuelle. Par la suite, les vendeurs fixent le prix du terrain à sa valeur actuelle plus une prime en prévision de sa valeur future. C’est la naissance de la bulle immobilière, alors que les prix et la croissance des loyers s’accélèrent.

Cependant, à un moment donné, l’offre finit par rattraper la demande. Ce point clé s’appelle l’équilibre et marque la fin de la phase d’expansion. Malheureusement, comme les taux d’occupation sont à leur plus haut niveau possible, la plupart des acteurs du marché immobilier ne savent pas quand cela va se produire exactement.

Phase d’hyper-offre :

Pendant cette phase, l’offre de nouvelles constructions continue d’arriver, tandis que la demande diminue, stagne, ou n’est pas assez forte. Cela entraîne une baisse des taux d’occupation et un ralentissement de la croissance des loyers. La concurrence des autres biens devient de plus en plus rude dans le cadre d’une vente.

En théorie, si les acteurs du marché comprennent le ralentissement, ils devraient réduire la construction neuve. S’ils le font suffisamment tôt, le marché peut éviter un ralentissement important ou même rester dans cette phase pendant un certain temps (ou même revenir à la phase précédente).

Cependant, en raison de la nature décalée de la construction, cela ne se produit pas toujours. Si les nouvelles constructions continuent d’arriver plus vite que la demande et que le taux d’occupation chute sous sa moyenne à long terme, le marché entre alors dans la phase finale : la récession.

Phase de récession :

Dans cette phase, l’offre excédentaire massive comparée à la croissance de la demande entraîne une baisse des loyers.

Comme l’écart entre les prix de l’immobilier devient trop important, la liquidité du marché peut considérablement diminuer, ce qui empêche les propriétaires de réduire facilement leurs pertes en vendant leurs biens. Les propriétaires immobilisés dans cette situation ne peuvent compter que sur la qualité de leurs revenus locatifs ou leur patience s‘ils occupent le logement afin de ne pas vendre dans une cuvette des prix et essuyer une perte importante.

Et comme l’immobilier représente une grande partie de l’économie globale, c’est toute l’économie qui en souffre, ce qui accélère la dynamique de la récession immobilière. Les saisies commencent à se produire et peuvent même commencer à s’accélérer.

A quoi ces différentes phases ressemblent-elles ?

Voici une image des caractéristiques physiques du marché à chaque étape :

Il est important de comprendre qu’un marché ne va pas nécessairement aller de l’avant au cours du cycle. Parfois, le marché s’immobilise, parfois même recule.

La conjoncture locale est tout aussi importante que la conjoncture générale dans le cadre d’un investissement immobilier. Aux USA, les marchés locaux peuvent très fortement varier d’une ville à l’autre, et il est primordial d’être accompagné par un professionnel ayant fait ses preuves sur le marché afin d’obtenir des informations en temps réel sur l’état du cycle local. En analysant correctement les données du marché, vous pourrez vous positionner au bon moment lors d’un cycle immobilier afin de réaliser un investissement sécuritaire et performant.

Il existe de très nombreuses opportunités sur le marché immobilier américain, notamment grâce à un système fiscal très avantageux, des coûts d’acquisitions très faibles, des prix et des loyers augmentant régulièrement poussés par la croissance de villes très dynamiques, et une grande sécurité si le segment de marché est bien choisi et répond à une demande locale forte.

Cependant, nous conseillons vivement de ne pas chercher à réaliser des « coups » immobiliers sur un marché compétitif tel que le marché américain. Selon nous, l’immobilier doit être un véhicule d’investissement moyen / long terme sécuritaire et diversifiant. C’est justement sa stabilité et son appréciation progressive en lien avec l’économie réelle qui en font la base d’un portefeuille performant et diversifié. L’immobilier ne doit, selon nous, pas être un véhicule de spéculation, mais doit générer un revenu stable et performant sur le long terme. La recherche de la plus-value de marché avant tout ne doit pas déterminer l’investissement. Une citation de Warren Buffet, un des plus célèbres investisseurs au monde, est pleine de sens : « Risk comes from not knowing what you are doing », « le risque vient du fait de ne pas savoir ce que vous faites ». En vous positionnant sur un marché local dynamique, porteur, et répondant à la demande de logements, vous optimisez fortement vos chances de réaliser un investissement performant sur le long terme.