Le Multifamily, futur star de l’immobilier aux USA
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Un nouveau rapport, Real Trends : The Future of Real Estate in the United States (L’avenir de l’immobilier aux États-Unis) mené par le MIT Center for Real Estate et l’Urban Economics Lab, parrainé par Capital One, nous donne des informations d’une rare qualité sur l’avenir du marché immobilier aux USA.
Une ère passionnante de logements Multifamily contemporains est à venir, avec une renaissance des centres urbains autrefois abandonnés et des possibilités inexploitées pour les entreprises de construction, les investisseurs immobiliers et les urbanistes.
Les tendances de croissance et de migration
Une période d’innovation technologique sur le marché immobilier sera le résultat direct de la demande créée par une population américaine en croissance constante. Et l’immigration sera le catalyseur de ce boom démographique : les projections du recensement américain indiquent que, même si 157 millions de bébés naîtront de mères nées dans le pays d’ici 2040, ce nombre ne compensera pas les 162 millions d’Américains qui mourront pendant la même période. Grâce aux 64 millions d’immigrants et aux 40 millions de bébés qui devraient naître d’ici 2040, l’Amérique connaîtra un boom démographique net.
Les promoteurs immobiliers et les constructeurs de maisons individuelles anticipent ces évolutions démographiques avec des projets de nouveaux immeubles Multifamily dans des villes autrefois dynamiques qui ont souffert du déplacement d’une grande partie de leur population vers les banlieues. Il faut donc s’attendre à ce que des quartiers des centres-villes fassent un retour en force. Et les investisseurs sont particulièrement optimistes : ils s’attendent à ce que le pourcentage de croissance démographique que les immigrants ajoutent à une ville s’accompagne d’un pourcentage égal dans la croissance des loyers. C’est donc une très bonne nouvelle pour les propriétaires ayant investi dans des villes migratoires telles que Miami en Floride.
Des modes de vie qui évoluent
Il n’y a pas que les noyaux urbains qui connaîtront un renouveau. Les banlieues, dont certaines ont connu l’étalement des centres commerciaux et les difficultés de circulation, deviendront plus agréables grâce aux technologies de transport telles que des systèmes de transport en commun écologiques.
La croissance des banlieues reposera sur des connexions intelligentes au transport en commun, ce qui éliminera l’étalement périphérique qui a caractérisé leur croissance dans les années 1950 et 1960.
Ceux qui redécouvrent les avantages de la vie en ville (pas de longs trajets domicile-travail et proximité d’une multitude de commerces, d’hôpitaux, de soins de santé et de divertissements) trouveront des appartements qui ont été réaménagés dans des bâtiments autrefois utilisés comme garages et usines de stationnement. Bien que les unités seront probablement plus petites, la famille américaine moyenne le sera aussi, selon le rapport. De nouveaux immeubles Multifamily seront également conçus avec des innovations peu encombrantes, comme des lits et des meubles de rangement, ainsi qu’avec des vues maximales sur la ville.
La pénurie de logements abordables, un enjeu global aux USA
En Scandinavie, les urbanistes et les constructeurs proposent depuis longtemps des maisons préfabriquées. Aujourd’hui, des matériaux durables et résistants aux intempéries et même l’impression 3D aident les architectes à concevoir des appartements qui peuvent être assemblés efficacement dans d’anciens bâtiments. Et il n’y a pas que les Scandinaves qui utilisent ces techniques. Par exemple, certains projets d’aménagement à usage mixte très en vue au centre-ville de Brooklyn intègrent une conception de type ” pod “. Le résultat est un logement de haute qualité à un prix abordable.
Le terme “haute qualité” ne s’applique pas uniquement aux matériaux de construction. Le rapport du MIT montre comment les municipalités peuvent fournir gratuitement le Wi-Fi à tous leurs résidents et créer instantanément une économie de partage dynamique. Les données produites par toutes ces interactions en ligne peuvent fournir un environnement idéal dans lequel les préoccupations civiques sont analysées. Les autorités municipales seront en mesure de prévoir les besoins des résidents bien à l’avance.
Le rapport décrit également l’essor de l’architecture “biophile”, une tendance immobilière qui intègre (ou imite) la nature dans l’immobilier d’habitation ou de bureau (matériaux de construction naturels, beaucoup de lumière et d’air frais) qui crée un sentiment de bien-être et de bonheur. Combiné à des caractéristiques externes comme des règlements de zonage plus inclusifs et plus souples, des quartiers entiers dans les centres-villes accueilleront des habitations Multifamily de tous les milieux sociaux.
Cette même tendance se retrouve dans les bureaux polyvalents à espaces ouverts que de nombreuses entreprises adoptent pour permettre à leurs employés de collaborer et d’innover plus facilement. Les plans d’étage ouverts réduisent également les espaces inutilisés, comme les grandes salles de conférence, car tous les employés peuvent s’inscrire pour utiliser ces espaces selon le principe du premier arrivé, premier servi.
Une transformation, des opportunités
Au fil des décennies et de l’abandon de certains centres urbains, de nombreux urbanistes et architectes ont prédit la disparition de la ville américaine. Mais aujourd’hui, les tendances technologiques et démographiques, telles que les nouveaux matériaux et méthodes de construction, changent la façon dont les Américains construisent et vivent dans leurs communautés.
L’économie du partage, la robotique, Internet et l’automatisation rendent les développements immobiliers Multifamily du proche avenir aussi désirable que l’étaient les maisons individuelles au milieu du 20e siècle. Cette transformation de l’immobilier à l’échelle du pays offre aux investisseurs de nombreuses possibilités, et va considérablement améliorer le paysage urbain dans les années à venir.
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