Amortissement des frais de notaire : France vs Floride

En France, un achat immobilier ne devient rentable qu’à partir d’un certain délai de détention. En effet, louer son logement est moins coûteux que de l’acheter si l’on n’y reste pas au moins 5 ou 6 ans en moyenne. Selon une étude faite par le courtier Cafpi, il faudrait même en moyenne entre 6 et 7 ans pour neutraliser les droits de mutation, sauf sur les marchés les plus tendus. Cependant, ce constat peut largement varier d’une ville à l’autre, notamment à cause d’un ratio prix/loyer qui varie fortement, et surtout de l’évolution des prix dans la zone. De nombreux événements peuvent affecter cette équation, comme un projet de grande envergure (la ligne TGV Paris-Bordeaux, ou encore le projet Grand Paris), l’état de la conjoncture économique, ou les cycles immobiliers et les phénomènes de bulles locales.

Comme vous pouvez le constater sur ce tableau représentant l’Indice des Prix Immobiliers (IPI) effectué par le site internet MeilleursAgents, il existe de grandes disparités en termes de plus-values immobilières en fonction des villes et des périodes.

Pour autant, combien de temps faut-il garder un bien immobilier pour un achat rentable est une question essentielle lors d’un investissement.

Aujourd’hui, nous allons nous intéresser à l’un des principaux coûts à prendre en compte lors d’un investissement immobilier, à savoir les droits de mutation appelés communément « frais de notaire » (et leurs équivalents aux USA).

En France, les frais de notaire représentent dans leur globalité environ 8% du prix du bien, ce qui classe le pays parmi les plus mauvais élèves de l’Union Européenne. Ainsi, la France se hisse au sommet des droits de mutation les plus élevés avec la Belgique. Ils sont notamment 4 fois plus élevés qu’aux Pays-Bas ou qu’en Autriche :

• 2 % au Royaume-Uni, Pays-Bas, Autriche.
• 2,5 % en Suède.
• 3,5 % en Italie.
• 6 % en Allemagne.
• 7 % au Portugal.
• 7,6 % en Espagne.

Source : Seloger.com

Acheter un bien immobilier coûte donc déjà plusieurs dizaines de mois de loyers sans que cela augmente sa valeur. Lorsque les prix de l’immobilier augmentent, la valeur de revente potentielle augmente : c’est ce que l’on appelle la plus-value. Une plus-value importante permet de contrebalancer le coût des droits de mutation élevés à l’achat.

Durant des périodes de croissance intense des prix immobiliers comme entre 2003 et 2007, cet amortissement se faisait beaucoup plus rapidement qu’aujourd’hui. Seulement ces périodes sont généralement temporaires, et peuvent être suivies de périodes de baisses (sauf marchés exceptionnels). Il existe également des cycles immobiliers locaux à prendre en compte, notamment suite à d’importants projets urbains ou de création d’infrastructures comme il y a eu lieu à Bordeaux ou à Montpellier.

Qu’en est-il des USA, et plus particulièrement de la Floride concernant l’amortissement des « frais de notaire » ?

Tout d’abord, il est important de préciser qu’aux États-Unis, il n’existe pas de notaire à proprement parler : on parle de « Title Company ». Le « Title Company » est une entreprise privée qui s’occupe de toutes les démarches nécessaires à la sécurisation de l’achat immobilier. Le rôle du « Title Company » est de déterminer si le titre de propriété est valide, et va donc effectuer des recherches pour être certain que la propriété appartienne légalement à la personne physique ou morale qui la revend.

En général, le coût du « Title Company » et les autres frais annexes tels que les frais d’inspection, les droits d’enregistrement et les frais d’application ne dépassent pas les 2% du prix d’achat.

Au-delà de cette grande différence, le marché immobilier s’apprécie de manière bien plus importante et constante qu’en France. En 5 ans, les prix immobiliers médians ont augmenté de plus de 50% en Floride. Entre Juillet 2018 et 2019, les prix médians ont augmenté de 4,3% (Source : Zillow).

Evolution des prix de ventes immobilières médians en Floride depuis 2010 (Source Zillow)

Dans cette conjoncture, il est facile d’amortir les frais d’acquisition et de réaliser une plus-value sur son investissement immobilier, d’autant plus que le système fiscal américain est généralement bien plus souple et avantageux qu’en France. L’amortissement d’un investissement immobilier en Floride s’atteint donc généralement cinq fois plus rapidement qu’en France.

Notre conseil dans le cadre d’un investissement locatif :

Bien que considérer la plus-value potentielle d’un investissement immobilier est très important lors de l’achat, nous recommandons fortement à nos investisseurs d’appréhender l’immobilier locatif avant tout comme un investissement financier, fournisseur de revenus réguliers et sécuritaires. Dès lors, il est primordial de considérer la qualité du marché locatif, la hausse annuelle des loyers et la croissance démographique et économique comme des facteurs primordiaux. La valeur doit être avant tout créée par les « cashflows », car lors d’un investissement locatif, nous considérons l’immeuble comme un placement long terme sécuritaire.

Comme vous pouvez le constater sur ce graphique, les loyers en Floride augmentent progressivement chaque année, en accord avec la forte croissance démographique et économique de la région qui renforce la demande locative. 

Evolution des loyers en Floride depuis 2011 (Source Zillow)

Attention tout de même : le système américain, bien que très avantageux, comporte ses pièges et ses spécificités. Il est primordial pour un investisseur souhaitant s’implanter sur ce marché de correctement s’entourer de professionnels qualifiés et reconnus. Nous conseillons vivement aux nouveaux arrivants qui souhaitent sécuriser leurs investissements et profiter d’un rendement performant immédiat de confier l’opération à un intermédiaire unique, capable de gérer en interne l’intégralité du processus d’acquisition, du montage juridique et fiscal et de la gestion immobilière sur le terrain.