Fondamentaux #5 : un cahier des charges strict

Le bien immobilier sélectionné doit répondre à un strict cahier des charges technique de qualité et de segment de marché afin d’assurer pérennité et sécurité à l’investisseur.

Les communautés, quartiers ou immeubles « Middle-Market » de qualité sont notre classe d’actifs privilégiée pour les acquisitions de nos investisseurs. Pour être sélectionnés par nos analystes, ils doivent répondre à plusieurs critères principaux :

• Des locataires de qualité, restant généralement plusieurs années dans les logements et ne dégradant pas les biens
• Des taux d’occupation avoisinant les 100% (97% pour notre parc en gestion), et des biens qui se louent en une semaine
• Des charges parfaitement maîtrisées, grâce à une gestion drastique des dépenses et des budgets
• Des produits de qualité, offrant de très belles prestations dans un environnement parfaitement entretenu
• Une mise aux normes complète concernant les standards de location
• Des standards de bâtisse et d’équipements précis
• Une très forte demande locative
• Une localisation dans des zones prisées par les classes moyennes travailleuses

Un point primordial à nos yeux : la qualité et la stabilité de ces produits rassurent fortement les banques américaines, qui vous laisseront refinancer régulièrement afin d’acquérir de nouveaux biens.

Exemple : un immeuble Multifamily en plein centre-ville de Lake Worth

Il s’agit d’un très bel immeuble de deux étages, entièrement rénové en 2018 et composé de 5 appartements : 2 studios, 2 deux-pièces et 1 trois-pièces. Les rénovations extérieures et intérieures ont été remarquablement réalisées, faisant ressortir le charme de cette bâtisse de style 1920 et attirant un bon segment de locataires.

C’est un produit à potentiel de revalorisation, en augmentant les loyers qui étaient plus de 10% sous les comparables de location de la zone au moment de la transaction.

Au niveau géographique, l’immeuble bénéficie d’une situation très stratégique en plein centre-ville, dans une zone familiale et dynamique, avec une haute demande locative provenant des classes moyennes travailleuses.

Lake Worth est une ville du comté de Palm Beach, connue nationalement pour ses festivals artistiques, offrant une excellente demande locative provenant des classes moyennes travaillant à West Palm Beach et Fort Lauderdale, tout en alliant un bon ratio loyers / prix d’acquisition. En effet, les prix immobiliers y sont encore nettement sous-évalués comparés aux villes voisines, et les développeurs immobiliers commencent sérieusement à s’y intéresser. De plus, l’analyse du Master Plan de la ville nous montre une réelle volonté de redynamisation urbaine, afin de renforcer l’attractivité de la ville dans une région en plein bouleversement économique.

Voici une partie du cahier des charges rempli lors de la sélection de ce bien par nos analystes :

• Des locataires de qualité : tous les appartements sont loués par des contrats de longue durée à des locataires aux dossiers irréprochables
• L’immeuble est entièrement loué, offrant 100% de taux d’occupation et un cashflow sécuritaire
• Des charges maîtrisées : le ratio charges/loyers est parfaitement normal et conservateur (environ 40%), correctement détaillé et la comptabilité a été vérifiée
• Le produit est de qualité : une structure en dur, des rénovations extérieures et intérieures soignées, une bâtisse de charme et de nombreux espaces de stationnement
• Les appartements sont parfaitement aux normes de location
• La répartition des lots est bien diversifiée (2 studios, 2 deux pièces et 1 trois pièces) renforçant la sécurité du cashflow
• La demande locative de la zone est extrêmement forte, notamment dans le centre-ville, où les classes moyennes travailleuses ont un réel besoin de logements abordables
• Les loyers sont parfaitement adaptés à la demande locale constituée de ménages travailleurs à revenus modestes, et qui cherchent à se loger dans des logements familiaux de qualité (voir étude démographique suivante)

Une des règles primordiales dans l’immobilier locatif américain est la suivante : vos futurs locataires se trouvent dans un cercle de 3 miles autour de la propriété.

En analysant les données démographiques de la zone, il en ressort que le rayon le plus proche (un mile) abrite un nombre important de jeunes familles aux revenus modestes issus de la classe moyenne américaine.

Il est aisé de remarquer que le taux de locataires dans ce court rayon est de 68%, contre 50% et 44% au fur et à mesure que l’on s’éloigne du centre-ville.

L’âge médian est également le plus faible dans ce court rayon d’1 mile, la taille des ménages est la plus élevée et les salaires moyens et médians sont les plus faibles. La demande locative sur le segment de marché des logements abordables de qualité est donc très intense dans le quartier, ce qui va influencer positivement sur notre futur taux d’occupation et sur la hausse annuelle de nos loyers.

De plus, les projections pour 2023 nous montrent une claire augmentation des salaires, permettant aux classes moyennes de rester dans la zone malgré la hausse constante des loyers.

Un point très important sur le plan patrimonial : c’est un actif stabilisé, sécuritaire et performant qui remplit parfaitement les critères des banques afin d’obtenir un refinancement : les taux d’occupation sont très hauts, le produit est de qualité, la rentabilité est élevée et la gestion est très bien réalisée. Nous recommandons de conserver ce bien sur le long terme comme garantie hypothécaire auprès de nos partenaires bancaires, afin de profiter du levier américain dans le but de multiplier votre patrimoine immobilier à moindre coût.