Prévoir une stratégie de sortie dès l’investissement

Pour la grande majorité des investissements immobiliers, le professionnel qui vous accompagne doit être capable de vous fournir une stratégie de sortie claire et réalisable.

Que vous souhaitiez investir dans de l’immobilier locatif long-terme, participer à un projet de réhabilitation d’immeuble de rapport, à un achat-revente à court terme, ou encore à un projet de promotion immobilière, analyser votre fenêtre de sortie en fonction du marché ainsi que des potentiels scénarios, semble essentiel. Comme tout investissement, l’immobilier nécessite un plan d’action complet du début à la fin.

Lors d’un investissement locatif, beaucoup d’investisseurs se laissent aveugler par la rentabilité directe affichée, et oublient de considérer la santé du marché local. Acheter une maison 30,000 dollars qui rapporte sur le papier 10% de rentabilité nette dans un quartier sinistré est-il une bonne idée ? La réponse est très souvent négative. En effet, même si vous avez la chance d’éviter les dégradations, la vacance prolongée et les problèmes d’impayés (ce qui, dans la réalité de ces zones, est bien souvent inévitable), que va-t-il se passer lors de la revente ? Comment faire si vous avez besoin de liquidité pour un autre investissement, ou que vous avez mal évalué les coûts associés à cette acquisition et que vous souhaitez en sortir le plus vite possible ?

Si vous n’avez pas suffisamment considéré votre stratégie de sortie, il est possible que vous ailliez acheté un bien dans une zone où il n’y a pas de demande, donc pas d’acheteurs. Par conséquent, les prix moyens n’augmenteront pas, vous ne réaliserez pas de plus-value et vous allez même peut-être vendre votre bien à perte. Un autre scénario serait une trop grande offre de logements pour une zone qui ne se développe pas assez. Vous pourriez passer des mois à essayer de vendre votre bien à un prix convenable en vain.

Comment définir une stratégie de sortie efficace ?

La réponse est simple : ne pas vous lancer les yeux fermés ! Le plus rentable étant de se faire accompagner par un professionnel compétent pour réaliser la meilleure opération possible. En effet, il faut analyser suffisamment les fondamentaux locaux afin de toujours définir un horizon de sortie clair et réalisable.

Nos recommandations :

• De regarder la stabilité économique d’une zone, notamment en vérifiant que l’économie locale est suffisamment diversifiée et porteuse.
• Il est très important d’investir dans une zone à la démographie positive : c’est un des indicateurs qui va le plus influencer le marché futur.
• Nous recommandons également d’investir dans un bien qui répond à la demande locale, afin de maximiser ses possibilités de revente rapide.
• Il faut aussi se pencher sur la qualité du quartier, l’état de ses infrastructures et les projets urbains en cours et à venir.
• Enfin, les indicateurs immobiliers tels que les taux de vacances, le nombre de logements construits et l’absorption de logements sont à étudier.

Ainsi, trois scénarios sont généralement envisageables dans le cadre d’un investissement locatif :

• Si le cycle immobilier le permet, vendre le bien au maximum de sa valeur au bon moment
• Il est également possible de poser une garantie bancaire sur l’immeuble afin d’obtenir un nouveau financement et réinvestir dans une nouvelle opération plus rentable
• Enfin, si le cycle immobilier n’est vraiment pas porteur et que vous souhaitez vendre lors d’une période basse, il est parfois judicieux de conserver l’actif si les cashflows sont toujours performants.

Autre point important à prendre en considération : l’appréciation de marché est une augmentation de la valeur de votre bien dû aux changements survenant sur le marché immobilier. Vous n’avez donc pas de contrôle sur son impact. Néanmoins, grâce notamment à votre gestionnaire immobilier, vous pouvez contrôler le succès du bien immobilier par une appréciation forcée.

L’appréciation forcée fait référence à l’augmentation de la valeur du bien suite aux actions de l’investisseur ou du gestionnaire immobilier. Cela signifie que ce type d’appréciation n’est pas influencé par les forces du marché incontrôlables. La valeur d’un actif immobilier commercial (y compris les immeubles de plus de 4 appartements) est égale au bénéfice net d’exploitation sur le taux de capitalisation. Autrement dit, pour augmenter la valeur du bien, il faut augmenter ses revenus. Il y a deux principaux leviers pour cela : augmenter les loyers (travaux stratégiques, meilleure image de l’immeuble, etc.) et diminuer les dépenses (meilleure gestion, meilleurs prestataires, etc.).

On l’entend souvent, l’immobilier est un actif peu liquide. Qu’est-ce que cela signifie concrètement ?

Quelles sont donc les caractéristiques d’un actif non liquide, et pourquoi l’immobilier est-il considéré comme tel ?

Quelques caractéristiques propres à l’immobilier :

• Absence de marchés publics : Contrairement à la plupart des titres, la plupart des transactions immobilières se font sur les marchés privés. Alors que les marchés publics offrent des prix quotidiens et une connaissance approfondie des consommateurs, les marchés privés sont établis en fonction des besoins et manquent de transparence. Les marchés privés sont également plus difficiles d’accès, car de nombreux marchés privés exigent un certain degré de crédibilité ou de statut pour y accéder.

• Transactions plus longues : elles exigent beaucoup de papiers, un potentiel financement, la collecte d’éléments de vérification. C’est donc un processus qui peut prendre des semaines.

• Accès aux capitaux plus lent : l’immobilier est généralement un actif cher, les transactions avancent donc plus lentement et peuvent nécessiter un prêt bancaire ou divers autres financements. Les coûts d’acquisition sont également plus élevés.

Mais alors, ce manque de liquidité est-il une mauvaise chose ?

La réponse est non, si elle est correctement anticipée. L’immobilier est un actif extrêmement stratégique qui représente généralement les fondations d’un patrimoine. Son manque de liquidité est compensé par de nombreux atouts et c’est un actif exploitable sous de très nombreuses stratégies.

De plus, il est important de parler du concept financier d’Illiquidity Prenium. Pour faire simple, les actifs peu liquides sont censés offrir une rémunération supérieure par rapport aux actifs liquides, c’est ce que l’on appelle « Illiquidity Prenium ». Comme le montre le graphique ci-dessous, ces actifs délivrent des rendements supérieurs aux actifs plus liquides, pour contrebalancer ce manque de liquidité.

Source: “Expected Returns”, by Antti Ilmanen, 2011. Scatterplotting average asset returns 1990-2009 on (subjective) illiquidity estimates.

Bloomberg, MSCI Barra, Ken French’s website, Citigroup, Barclays Capital, J.P Morgan, Bank of America Merrill Lynch, S&P GSCI, MIT-CRE, FTSE, Global Property Research, UBS, NCREIF, Hedge Fund Research, Cambridge Associates.

De plus, comme nous l’avons montré précédemment, il est tout à fait possible d’investir dans de l’immobilier et ne pas rencontrer de difficultés à la revente en sélectionnant bien son marché et son bien. Tout est un travail de gestion du risque, c’est pourquoi il est important de faire appel à un professionnel qualifié ayant déjà fait ses preuves sur le marché dans lequel vous souhaitez investir. Ainsi, vous pourrez profiter pleinement du potentiel de l’actif immobilier dans votre patrimoine.