Valoriser un actif immobilier grâce aux rénovations

Il existe de nombreuses manières pour un gestionnaire d’optimiser les revenus d’un actif immobilier, telles qu’une bonne planification des dépenses, une augmentation des loyers au plein potentiel de marché et bien sûr la satisfaction des locataires (qui sont les clients finaux, à ne jamais oublier). Généralement, des travaux seront nécessaires pour atteindre ces objectifs. Dans cet article, nous allons donc nous focaliser sur l’importance des rénovations dans la réussite d’un investissement immobilier.

L’importance du potentiel de “value-add” lors d’un investissement :

Nous analysons en détail tout ce qui pourrait être amélioré pour un coût raisonnable dans le but d’optimiser la rentabilité et la valeur de revente d’un actif. Un actif à fort potentiel de “value-add” n’est généralement pas exploité à son plein potentiel et nécessite des travaux afin d’attirer de meilleurs locataires qui seront prêts à payer des loyers plus importants et qui resteront plus longtemps. Les charges ne sont pas forcément bien gérées et de nombreuses dépenses d’entretien ou de maintenance peuvent ne pas avoir été effectuées au fil des ans.

Notre travail est donc de redonner leur plein potentiel à ces actifs qui offrent d’excellents atouts pour la location et la revente.

Le principe de la valorisation “forcée” sur un immeuble multifamily :

Aux États-Unis, la valeur d’un immeuble résidentiel de plus de cinq appartements est calculée en multiple de ses revenus, et non au prix/m2. Par conséquent, augmenter les revenus (augmentation des loyers et/ou baisse des dépenses) d’un immeuble via une meilleure gestion et des travaux stratégiques va in fine permettre d’augmenter sa valeur, indépendamment des conditions de marché. C’est ce que l’on appelle la valorisation “forcée”, qui n’est pas forcément corrélée à la valorisation de marché qui provient de facteurs externes (évolution du marché, contexte macroéconomique).

Qu’est-ce qu’une rénovation “juste” ?

Autre concept clé dans la création de valeur immobilière, la rénovation “juste” signifie la rénovation idéale, ou optimale, qui va permettre le retour sur investissement le plus judicieux pour l’investisseur. C’est également la rénovation qui va répondre à la demande locale de logements et satisfaire les besoins des locataires qui vont finir par rester beaucoup plus longtemps.

Une rénovation “juste” permet donc d’optimiser le revenu locatif en réalisant des rénovations efficaces, peu coûteuses, mais de qualité, afin de booster la rentabilité du propriétaire et de stabiliser les performances de l’actif. Elle permet également de louer à un loyer “juste”, en permettant aux locataires de vivre dans un logement de qualité à un loyer en accord avec leurs revenus.

Choisir avec soin les entrepreneurs et les matériaux :

Dans une optique d’optimisation et de qualité, nous choisissons avec soin des matériaux adaptés à la demande. Notre but est de délivrer des appartements de qualité, mais pas luxueux pour autant. Ils doivent être adaptés à la demande des locataires de la zone, qui cherchent généralement du fonctionnel, propre et solide.

Le choix des entrepreneurs est également primordial. Nous avons établi des relations de confiance que nous entretenons depuis des années, qui nous permettent d’obtenir des tarifs compétitifs et des délais tenus.

Un cahier des charges précis :

Pour chacune de nos rénovations, nous suivons un cahier des charges très strict afin d’optimiser le retour sur investissement et de limiter au maximum les futures interventions.

• Passage systématique d’un inspecteur agréé pour vérifier les moindres détails de l’habitation
• Mise au norme de la plomberie et de l’électricité
• Décoration neutre et adaptée à tous les goûts
• Des matériaux solides, esthétiques, mais pas luxueux
• Des sols durables
• Une cuisine entièrement équipée
• Des salles de bains modernes
• Révision ou remplacement du systèmes d’air conditionnée

Conclusion :

Le processus de rénovation est un des piliers de la création de valeur immobilière. Il va permettre aux gestionnaires de redonner son plein potentiel à un actif immobilier, d’augmenter ses revenus et sa valeur tout en renforçant la sécurité pour son ou ses investisseur(s). Par exemple. un immeuble remis aux normes et stabilisé avec des locataires solides et durables va permettre une très forte diminution des risques immobiliers, tels que les dégradations, la vacance ou voir même les éventuelles procédures judiciaires. Il est donc primordial de confier la gestion des travaux à un partenaire de confiance, qui saura au mieux identifier les besoins des locataires afin d’optimiser au maximum les dépenses et la qualité des actifs.