Investissement immobilier : notre règle #1

Chez Florida Invest, notre priorité est d’offrir à nos investisseurs des opportunités à la performance basée sur des critères rationnels tels que la qualité du cashflow. Ainsi, notre priorité (peu importe le véhicule d’investissement) est de délivrer un degré maximum de stabilité en ce qui concerne les cashflows. Une approche contre-spéculative donc, basée sur des indicateurs rationnels tels que la demande locative dans la zone, le segment de locataires, la croissance démographique, les taux de vacances du marché, et la croissance moyenne des loyers. C’est ce que nous appelons « l’investissement intelligent ».

Pour chaque format d’investissement, nous respectons scrupuleusement notre cahier des charges afin d’assurer le maximum de sécurité à nos investisseurs, tout en analysant profondément les zones de notre marché afin d’en détecter les meilleures opportunités.

Ces règles représentent nos fondamentaux d’investissements, qui combinent des expertises macro et microéconomiques, démographiques, techniques, financières et immobilières.

Règle n°1 : le bien immobilier doit impérativement répondre à la demande locale

Aux États-Unis, les classes moyennes travailleuses représentent le segment de population majoritaire : ils dynamisent les villes en travaillant, consommant et se divertissant autour des zones dans lesquelles ils vivent. Ce sont ces fameuses classes moyennes qui épargnent également le moins et injectent le plus d’argent dans l’économie réelle. Leur principale problématique et de réussir à se loger à proximité des centres d’affaires dans lesquels ils travaillent, dans des zones agréables et proposant les infrastructures dont ils ont besoin (écoles, divertissements, hôpitaux, transports, etc.), en adéquation avec leurs revenus.

La grande majorité de cette classe moyenne est locataire, car ces foyers ne remplissent pas les conditions nécessaires à l’obtention d’un prêt immobilier. Proposer des logements aux loyers abordables à proximité des centres d’activités des grandes villes américaines est donc l’un des enjeux principaux des villes américaines du 21^e siècle. C’est particulièrement le cas en Floride du Sud-Est, car l’attractivité de la région et son dynamisme économique ont entraîné une explosion de la croissance démographique.

Un parc immobilier en gestion occupé à 97%

Naturellement, c’est le segment qui offre la plus grande demande locative, notamment en ce qui concerne les logements abordables en adéquation avec le revenu de ces populations. C’est ainsi que la majorité des communautés, immeubles et quartiers dans lesquels nous travaillons offrent des taux d’occupation proches des 100%. Notre parc immobilier en gestion est ainsi occupé à l’année à près de 97%.

Investir sur ce segment de marché permet non seulement de dynamiser une zone et d’offrir à des travailleurs l’opportunité de travailler dans une région aux nombreuses opportunités, mais surtout d’offrir une grande sécurité aux investisseurs immobiliers. En effet, peu importe la conjoncture économique globale, ces personnes auront toujours besoin de se loger proche de leur travail, des écoles et universités où ils scolarisent leurs enfants, avec des loyers en accord avec leurs revenus.

Davie : un exemple de réponse à la demande locale

La ville de Davie est située à une dizaine de kilomètres de la ville de Fort Lauderdale, capitale du comté de Broward. C’est une ville qui est en train de vivre un véritable renouveau urbain grâce aux investissements qu’elle reçoit. Il y a quelques années, des investisseurs et développeurs avertis ont compris son incroyable potentiel en analysant ses fondamentaux. 

Ils ont su écouter la demande locale et y répondre via des projets de développement en parfait accord avec les besoins de la ville. Le résultat ? Des partenariats exceptionnels avec la ville de Davie, des investissements réussis, des prix immobiliers en croissance annuelle à deux chiffres, des loyers en forte hausse et des taux d’occupation records. La maire, Judy Paul, a qualifié ces investissements de « véritable renaissance que tout le monde attendait à Davie. ».

Quelle est cette demande locale qui a été écoutée ?

La région de Davie est une zone centrale qui bénéficie à la fois du solide dynamisme économique de la ville de Miami, mais également de l’énorme transformation qui s’opère autour de Fort Lauderdale depuis quelques années.

Plus d’un milliard de dollars sont investis dans le développement du nouvel hôpital de Davie et plus de 30,000 nouveaux emplois sont créés chaque année dans la région grâce au nouveau TGV reliant Miami à Orlando avec un arrêt à Fort Lauderdale et West Palm Beach.

Autre point important : la ville de Davie (qui compte près de 100 000 habitants) et ses environs accueillent près de 80 000 étudiants répartis sur les campus universitaires environnants.

Cette zone universitaire reconnue nationalement comme internationalement est solidement implantée autour de la ville de Davie, mais manque réellement d’infrastructure et de logements étudiants pour supporter le dynamisme de la zone. Les étudiants des campus de la zone ne peuvent pas se loger à Davie, malgré sa proximité immédiate avec les universités.  Le marché immobilier étudiant à Davie est donc dans une phase de forte demande.

Mais il y a encore un an, tout restait à faire à Davie. En 2018, la ville était encore en demande immédiate de plus de 4000 logements abordables, avec un taux d’occupation de 97%, un marché locatif ultra tendu et un très fort taux de propriétaires occupants comparé au reste de la zone.

Aujourd’hui, le centre-ville vieillissant et inadapté à l’activité de la région est en plein renouveau, avec un projet ambitieux de développement urbain à horizon 2020, qui va complètement transformer le visage de la ville. Des bureaux, des commerces, et bien sûr des logements sont en cours de construction, en parfait accord avec le patrimoine architectural si particulier de la ville.

Les investisseurs qui ont contribué à dynamiser cette zone aux excellents fondamentaux, ont parié sur une zone montante à fort potentiel patrimonial, à la demande locative toujours plus importante, et en constante évolution.

➞  Retrouvez notre règle #2 pour l’investissement immobilier

➞  Retrouvez notre règle #3 : des indicateurs économiques et démographiques solides

➞ Découvrez notre règle #4 : un micro-marché porteur et ambitieux